Cách tính thuế, phí, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản

Câu trả lời tham khảo:

Hệ thống pháp luật Việt Nam (hethongphapluat.com) xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:

1.Thuế TNCN khi chuyển quyền sử dụng đất:

Theo điểm c tiểu mục 1.2 mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT/2014 quy định:

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định các trường hợp được miễn thuế TNCN và tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về thu nhập được miễn thuế thì Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của cá nhân được miễn thuế trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đáp ứng các điều kiện sau:

“a, Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở và một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b, Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiếu là 183 ngày;

c, Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ.”

Cách tính: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

(Khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

2. Lệ phí trước bạ:

Theo hướng dẫn tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP có hướng dẫn quy định tại khoản 1 Điều 7 về mức phí môn bài phải nộp cho hoạt động mua bán nhà đất như sau:

“Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1.Nhà, đất mức thu là 0.5%”

Bên cạnh đó, theo Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

3. Lệ phí địa chính: Là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, Phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại Điểm a.7 Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC quy định về phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất:

“Điều 3. Về mức thu

a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

– Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt,…Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

– Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại, việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”

Cũng tại Điều 3 điểm b3 có quy định về khoản phải nộp lệ phí địa chính như sau.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/ giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: không quá 28.000 đồng/lần.

Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: không quá 15.000 đồng/1 lần.

Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thành phố trực thuộc trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thi xã trực thuộc tỉnh.

4. Lệ phí công chứng

Về công chứng: Theo quy định tại Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19 tháng 1 năm 2012.

"2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với các việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (tính trên giá trị quyền sử dụng đất);

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất);

– Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác (tính trên giá trị tài sản);

– Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản (tính trên giá trị di sản);

– Công chứng hợp đồng vay tiền (tính trên giá trị khoản vay);

– Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản (tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay);

– Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh (tính trên giá trị hợp đồng).

Số TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Trên 10 tỷ đồng	5,2 triệu đồng 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)

Về chứng thực: Theo khoản 3 Điều 3 Thông tư liên tịch 158/2015/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu lệ phí chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch như sau: 

3. Chứng thực hợp đồng, giao dịch:

a) Chứng thực hợp đồng, giao dịch: 30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch.

b) Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch: 20.000 đồng/hợp đồng, giao dịch."

c) Sửa lỗi sai sót trong hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực: 10.000 đồng/hợp đồng, giao dịch.

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT. Hệ Thống Pháp Luật Việt nam