Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ tập thể
Ngày gửi: 28/08/2018 lúc 11:31:12
Câu hỏi:
Câu trả lời tham khảo:
Hệ thống pháp luật Việt Nam (hethongphapluat.com) xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:
1.Căn cứ pháp lý:
–Nghị định 140/2016/NĐ-CP
–Thông tư số 111/2013/TT-BTC
-Quyết định 3203/QĐ-UBND
–Thông tư số 03/2016/TT-BXD
– Quyết định 3704/QĐ-UBND
2.Nội dung tư vấn:
Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các bên trong giao dịch có trách nhiệm phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế cho nhà nước. Đối với nhà chung cư bên nhà bạn, thông thường, khi chuyển nhượng thì các bên vẫn phải nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Bạn cần tham khảo quy định như sau:
Theo quy định tại điều 5, điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Trong đó:
-Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
-Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà là 0.5%.
-Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/5/2013 quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất. Trong đó:
Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan;
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có cơ sở để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan trên cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.
Như vậy, để xác định được mức thuế phải nộp thì trước hết cần xác định được giá để tính lệ phí trước bạ. Cụ thể, tại từng địa phương sẽ ban hành văn bản về bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 3203/QĐ-UBND quy định về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo quyết định này, Ủy ban nhân dân đã công bố bảng giá xây dựng mới nhà ở, trong đó phân loại và xác định mức giá đối với 1m2 sàn xây dựng đối với nhà chung cư cao tầng có kết cấu khung bê tong cốt thép; tường bao xây gạch; sàn, mái bê tong cốt théo đổ tại chỗ có số tầng khác nhau. Căn cứ vào bảng này, giá tối thiểu xây dựng mới tính cho 01 m2 sàn căn hộ của từng căn hộ riêng lẻ áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng, trước bạ căn hộ riêng lẻ trong nhà có nhiều căn hộ do nhiều hộ sử dụng được tính như sau:
| Giá 01 m2 sàn căn hộ | = | Giá 01 m2 sàn xây dựng |
| Hệ số của tổng diện tích sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà |
– Giá xây dựng mới đối với nhà xây thô có hoàn thiện mặt ngoài (chưa hoàn thiện bên trong) bằng 65% giá xây dựng nhà ở mới.
– Giá tính lệ phí trước bạ nhà vườn: Áp dụng giá tính lệ phí trước bạ của nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ.
Giá 1m2 sàn xây dựng được xác định theo số tầng của nhà chung cư như sau:
| STT | Tên công trình | Giá 01 m2 sàn xây dựng |
| I | Nhà chung cư |
|
| 1 | Số tầng ≤ 5 | 6.766.000 |
| 2 | 5 < số tầng ≤ 7 | 8.733.000 |
| 3 | 7 < số tầng ≤ 10 | 8.896.000 |
| 4 | 10 < số tầng ≤ 15 | 9.314.000 |
| 5 | 15 < số tầng ≤18 | 9.946.000 |
| 6 | 18 < số tầng ≤ 20 | 10.352.000 |
| 7 | 20 < số tầng ≤ 25 | 11.609.000 |
| 8 | 25 < số tầng | 12.192.000 |
Ngoài ra, việc xác định giá tính lệ phí trước bạ còn dựa trên tỷ lệ chất lượng nhà còn lại. Cụ thể, theo quy định, thì đối với cấp nhà khác nhau; thời gian sử dụng khác nhau thì tỷ lệ chất lượng nhà được xác định khác nhau, theo bảng sau:
| Thời gian đã sử dụng | Biệt thự (%) | Công trình cấp I(%) | Công trình cấp II (%) | Công trình cấp III (%) | Công trình cấp IV (%) |
| – Dưới 5 năm | 95 | 90 | 90 | 80 | 80 |
| – Từ 5 đến 10 năm | 85 | 80 | 80 | 65 | 65 |
| – Trên 10 năm đến 20 năm | 70 | 60 | 55 | 35 | 35 |
| – Trên 20 năm đến 50 năm | 50 | 40 | 35 | 25 | 25 |
| – Trên 50 năm | 30 | 25 | 25 | 20 | 20 |
Ghi chú:
– Kê khai lệ phí trước bạ lần đầu đối với nhà có thời gian đã sử dụng dưới 5 năm: 100%;
– Kê khai nộp lệ phí trước bạ lần đầu đối với nhà chịu lệ phí trước bạ có thời gian đã sử dụng từ 5 năm trở lên thì áp dụng tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà có thời gian đã sử dụng tương ứng theo Bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà.
– Kê khai lệ phí trước bạ từ lần thứ 2 trở đi: Thời gian đã sử dụng của nhà được tính từ thời điểm (năm) xây dựng hoàn thành bàn giao nhà (hoặc đưa vào sử dụng) đến năm kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhà đó. Trường hợp hồ sơ không đủ căn cứ xác định được năm xây dựng nhà thì theo năm mua nhà hoặc nhận nhà.
– Quy định về loại, cấp công trình: Quy định tại Mục 2.1.1, Bảng 2, Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng.
Giá để tính thuế đối với căn hộ chung cư gia đình bạn muốn mua được tính như sau:
Căn cứ Quyết định 3704/QĐ-UBND quy đinh về Giá tối thiểu xây dựng mới tính cho 01 m2 sàn căn hộ của từng căn hộ áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng, trước bạ căn hộ riêng lẻ trong nhà có nhiều căn hộ do nhiều hộ sử dụng đối với trường hợp các chung cư cũ không có đầy đủ hồ sơ, thông tin về diện tích được tính cụ thể như sau:
| Giá 01 m2 sàn căn hộ = | Giá 01 m2 sàn xây dựng |
| 0,794 |
| Lệ phí trước bạ = Giá căn hộ x Mức thu lệ phí trước bạ (0.5%) | |
| Thuế thu nhập cá nhân = Giá căn hộ x Thuế suất (2%) |
Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.
Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn.
BBT. Hệ Thống Pháp Luật Việt nam