Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang?
Ngày gửi: 07/08/2015 lúc 23:02:24
Câu hỏi:
Câu trả lời tham khảo:
Hệ thống pháp luật Việt Nam (hethongphapluat.com) xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:
1. Căn cứ pháp lý
– Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.
2. Nội dung tư vấn
Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất này có nguồn gốc là do bố mẹ bạn khai hoang và sử dụng ổn định từ năm 1975 đến nay, và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể thấy, với việc sử dụng mảnh đất này lâu dài, ổn định thì gia đình bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất khai hoang, không có giấy tờ về nguồn gốc đất này theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể, khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:
"Điều 101: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
…
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì khi gia đình bạn đã khai hoang, sử dụng ổn định lâu dài mảnh đất này từ trước năm 1975 tới nay, và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định lâu dài thì gia đình bạn hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này.
Tuy nhiên, cũng từ thông tin bạn cung cấp thì khi bạn đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng công chứng yêu cầu phải có Giấy chứng tử của bố bạn, Giấy xác nhận về việc ông bà nội mất. Nhưng bố bạn đã mất và mẹ bạn lại không biết quê, tên tuổi ông bà nội (cha, mẹ đẻ của bố bạn). Để giải quyết trong trường hợp này, cần xem xét các phương diện sau:
Mảnh đất này có nguồn gốc là đất do bố mẹ bạn cùng khai hoang và sinh sống cho đến năm 1988 thì bố bạn mất, và 04 chị em bạn cùng mẹ bạn sinh sống tới nay. Mặc dù bố bạn đã mất, và mảnh đất này không có giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất, nhưng mảnh đất này vẫn được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn (theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014).
Thời điểm năm 1988, bố bạn mất. Mặc dù mảnh đất khai hoang này chưa có giấy tờ về nguồn gốc đất, không có giấy tờ để thể hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của bố bạn, tuy nhiên mảnh đất này là mảnh đất do bố bạn cùng mẹ bạn khai hoang, nhưng không có giấy tờ gì, tuy nhiên theo quy định tại điểm a, điểm b tiểu mục 1.3, mục 1 Phần II Nghị quyết 02/2005/NQ- HĐTP; Điều 4 Pháp lệnh Thừa kế năm 1990; Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015 đều cho thấy phần quyền sử dụng đất hợp pháp của bố bạn đối với mảnh đất do bố mẹ bạn khai hoang được xác định là di sản thừa kế do bố bạn để lại cho những người thừa kế hợp pháp của ông.
Bố bạn mất năm 1988, nhưng bạn không nói rõ ông có để lại di chúc hay không. Trong trường hợp bố bạn không để lại di chúc thì phần di sản này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông gồm: vợ, cha đẻ, mẹ đẻ của ông; cha nuôi, mẹ nuôi của ông, con đẻ và con nuôi của ông theo quy định tại Điều 25 Pháp lệnh thừa kế năm 1990. Như vậy, ông bà nội của bạn cũng được xác định là một trong những người thừa kế của bố bạn.
Do vậy, tại thời điểm này, khi bạn đi làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất khai hoang này, bạn không thể tự làm thủ tục và kê khai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình nếu không có sự đồng ý của người khác trong đó có ông, bà nội của bạn. Tuy nhiên, do bố bạn bỏ nhà đi từ khi còn nhỏ và không có bất kỳ một thông tin gì về ông, bà nội; mẹ bạn cũng không biết tên, tuổi, quê quán của ông bà, nội, nên không thể hoàn tất thủ tục này. Việc văn phòng công chứng có yêu cầu Giấy chứng tử của bố bạn, của ông bà nội của bạn khi công chứng các giấy tờ để bạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoàn toàn có cơ sở.
Tuy nhiên, bố bạn mất năm 1988, và theo quy định tại Điều 36 Pháp lệnh thừa kế năm 1990, điểm a, tiểu mục 2.2, mục 2 Phần I Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP, thì thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế đối với di sản là phần quyền sử dụng đất đối với mảnh đất khai hoang do bố bạn để lại được xác định là 10 năm, tính đến thời điểm hiện tại (năm 2017) thì đã hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế.
Do vậy, mặc dù ông bà nội (bố mẹ đẻ của bố bạn) có quyền được hưởng phần quyền sử dụng đất mảnh đất khai hoang là di sản thừa kế của bố bạn. Nhưng tính đến thời điểm này, thì họ cũng không có quyền khởi kiện để yêu cầu phân chia tài sản thừa kế. Do vậy, những người hiện đang sinh sống và trực tiếp quản lý và sử dụng ổn định phần đất khai hoang này hoàn toàn có quyền tự mình tiến hành các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
Tuy nhiên, vì đây là tài sản chung và do những người thừa kế của bố bạn, thành viên gia đình bạn gồm mẹ bạn và anh chị em bạn cùng sinh sống, quản lý và sử dụng mảnh đất này nên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho Hộ gia đình.
Từ những phân tích ở trên, trong trường hợp này, khi gia đình bạn không thể cung cấp Giấy xác nhận về việc ông bà nội đã mất theo yêu cầu của văn phòng Công chứng thì gia đình bạn vẫn có thể làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền dụng đất cho đất không có giấy tờ.
Điều kiện xin cấp sổ đỏ? Các điều kiện cần có để được cấp sổ đỏ?Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT – BTNMT, gia đình bạn cần chuẩn bị các giấy tờ gồm:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK.
– Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ- CP
– Chứng từ thực hiện nghĩa tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản khác gắn liền với đất (nếu có);
– Chứng minh nhân dân, hộ khẩu gia đình.
– Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng đất sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Bạn sẽ chuẩn bị những hồ sơ này để nộp đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.
Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn.
BBT. Hệ Thống Pháp Luật Việt nam