Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất tuy không thể mua bán đất đai như một loại hàng hóa thông thường nhưng có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện nhất định.
Cụ thể, tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
1. Có Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận ở đây bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2013; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp theo các Luật đất đai 1987, 1993, 2003.
Chỉ khi có Giấy chứng nhận, người sử dụng đất mới có các quyền thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp và trường hợp người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà nhận thừa kế.
2. Đất không có tranh chấp
Với đất không có tranh chấp, tức đã xác định được người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì người đó mới có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Điều này giúp việc quản lý đất đai dễ dàng hơn, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất tốt hơn và tránh được các tranh chấp khác phát sinh.
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án, về bản chất người có quyền sử dụng đất vẫn có thể sử dụng theo đúng mục đích của phần diện tích đất này, nhưng không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Nếu một người phải thi hành án thì căn cứ vào quyết định hoặc bản án đã có hiệu lực của tòa án, cơ quan có thẩm quyền đối với người đó để xác định quyền sử dụng đất có bị kê biên không.
4. Trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là chế định pháp lý có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý đất đai, bảo đảm đất luôn được sử dụng đúng mục đích và có hiệu qủa; tạo điều kiện để người sử dụng đất có thể lập kế hoạch sử dụng, đầu tư đúng đắn, có tâm lý yên tâm hơn khi sử dụng.
Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng đất thì khi đó, mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng mới tồn tại, Giấy chứng nhận có giá trị pháp lý và người sử dụng đất mới có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
BBT. Hệ thống pháp luật Việt Nam
