Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được sổ đỏ không?

Câu trả lời tham khảo:

Hệ thống pháp luật Việt Nam (hethongphapluat.com) xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:

Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay chưa được nhà nước công nhận, tuy nhiên đây là hình thức mua bán được người dân sử dụng rộng rãi và phổ biến. Không phủ nhận nhiều lợi ích mang lại từ việc mua bán nhà bằng giấy tờ tay ở thời điểm trước đây đó là thủ tục mua bán đơn giản, dễ dàng và “né” được các khoản thuế. Tuy nhiên, người mua, người bán cũng sẽ gặp không ít các rủi ro pháp lý, chẳng hạn như khi có tranh chấp thì Toà án không thừa nhận giá trị pháp lý của loại giao dịch đó hoặc khi bị lừa đảo, giả mạo…

1, Trường hợp nào mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay thì được công nhận?

Theo quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013, có quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực. Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này”.

Theo đó thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất mà một bên hay các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo đúng yêu cầu của các bên (không bắt buộc công chứng, chứng thực).

Như vậy, khi chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu không tuân theo quy định trên về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, thì chỉ có 02 trường hợp hiện nay được pháp luật công nhận, đó là:

Trường hợp 1:

Theo quy định trước đây, không công nhận các giao dịch, đặc biệt là mua bán nhà mà không có văn bản, hợp đồng không được công chứng, nghĩa là không công nhận giấy tờ tay. Nhưng từ khi Bộ luật dân sự 2015 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, đã thừa nhận giá trị pháp lý của giấy tờ tay khi mua bán nhà (được quy định tại Điều 129). Tuy nhiên, phải đáp ứng điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Nhưng để thực thi điều này thì cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, chẳng hạn như thủ tục để được Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực ra sao? hoặc là như thế nào được xem là nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, có phải việc thanh toán tiền trong giao dịch đó được xem là nghĩa vụ hay là hoạt động khác nữa?…Rất nhiều vấn đề cần làm rõ.

Trường hợp 2:

Khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất và thuộc 1 trong các trường hợp:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 01/07/2014.

Về độ chi tiết thì có vẻ đây là một Nghị định nên nhiều vấn đề được cụ thể hơn so với quy định tại Bộ luật dân sự 2015, thế nhưng, để áp dụng trên thực tế cũng cần có văn bản quy định chi tiết hơn nữa.

Như vậy, chỉ có 02 trường hợp trên nếu có thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng, chứng thực thì mới được nhà nước công nhận theo quy định và trình tự pháp luật hiện hành.

2, Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay

Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ ba:  tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Thứ tư: nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.

Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất:  khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Thứ hai: việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Thứ ba: do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

3, Thủ tục sang tên nhà đất khi mua bán bằng giấy tờ viết tay

Thực hiện thủ tục sang tên:

Tiến hành kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan). Riêng đối với thuế thu nhập cá nhân, bên bán phải chịu.

Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất

Người mua nộp một bộ hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

• Hồ sơ bao gồm:
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ viết tay bán đất kèm Quyết định có hiệu lực công nhận hợp đồng;
• Các giấy tờ thể hiện về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Các giấy tờ chứng minh nhân thân người nộp.

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT. Hệ Thống Pháp Luật Việt nam