Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất

Trước khi mua nhà, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất và các quy định của pháp luật có liên quan đến việc mua bán nhà đất. Để đảm bảo cho giao dịch được diễn ra thuận lợi, trước khi mua bán chính thức các bên thường ký kết hợp đồng đặt cọc, tạo tiền đề thuận lợi cho các công việc tiếp theo. Vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những gì, mời các bạn theo dõi bài viết dưới đây:

1. Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất

Mặc dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đảm bảo cho giao dịch được diễn ra theo thỏa thuận. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán

Bước 2: Kê khai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Thực hiện thủ tục Đăng ký biến động (đăng ký sang tên) sang tên bên mua.

Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc để giảm thiểu nguy cơ chuyển nhượng, bán cho người khác).

2. Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng?

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng Hợp đồng đặt cọc, tránh những rủi ro pháp lý khi tranh chấp xảy ra.

3. Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất

Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác như: không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.

4. Không bị phạt cọc nếu là chỉ là giấy biên nhận tiền

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc vì bản chất không phải là đặt cọc.

Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó có thể hiểu là một khoản tiền thanh toán trước cho bên bán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

- Bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Vì vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng; do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro pháp lý không đáng có.

BBT. Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam