Phân biệt giữa hình thức giao đất và cho thuê đất

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, giao đất và cho thuê đất là hai hình thức phổ biến mà Nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể để thực hiện các hoạt động sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Khoản 7 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định khái niệm giao đất:

“Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

Khoản 8 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định khái niệm cho thuê đất:

“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”

Luật Đất đai 2013 cũng có những quy định thể hiện rõ sự khác biệt giữa hai hình thức này.

Một là, về hình thức sử dụng đất.

Giao đất có hai hình thức là không thu tiền sử dụng đất và có thu tiền sử dụng đất. Tùy theo từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp theo quy định tại Điều 54 và Điều 55 Luật Đất đai 2013.

Thuê đất có hai hình thức là trả tiền hằng năm và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp thuê đất chung. Người thuê đất được thỏa thuận về hình thức trả tiền khi thuê đất, trừ trường hợp thuộc Khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền hàng năm.

Hai là, về chủ thể sử dụng đất quy định tại Điều 179 Luật đất đai 2013

Với hình thức giao đất, người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Với hình thức thuê đất, quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền: (1) Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê: người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất; (2) Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê.

Ba là, về thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hai hình thức là: Sử dụng đất ổn định lâu dài khi Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013; Sử dụng đất có thời hạn.

Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn thuê đất theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm.

Bốn là, về hạn mức sử dụng đất.

Nhà nước quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp tại Điều 129 Luật đất đai 2013 và hạn mức giao đất ở tùy theo tình hình cụ thể của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Hình thức thuê đất không có quy định về hạn mức. Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là nhu cầu sử dụng đất và quỹ đất đáp ứng. Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Quỳnh Anh - BBT. Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam