Quy định về vốn khi hoạt động kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có điều kiện. Tuy nhiên trong mỗi thời kỳ khác nhau các đều kiện kinh doanh bất động sản sẽ khác nhau. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP các điều kiện kinh doanh bất động sản bao gồm:
a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Như vậy Luật kinh doanh bất động sản đã bỏ quy định về vốn pháp định (20 tỷ đồng được quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP) khi tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, thay vào đó luật quy định số vốn cụ thể khi tổ chức cá nhân đầu tư vào từng dự án cụ thể.
Nếu như trước đâu việc chứng minh vốn pháp định thông qua xác nhận của ngân hàng thì nay vốn pháp định được thay bằng vốn chủ sở hữu và được xác định thông qua báo cáo tài chính kiểm toán của năm gần nhất. Đối với pháp nhân mới thành lập thì vốn chủ sở hữu là vốn điều lệ thực tế đã góp.
