Tổ chức quản lý vận hành nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

– Nghị định 61-CP; 

– Thông tư 14/2013/TT-BXD;

– Nghị định số 34/2013/NĐ-CP.

2. Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp của bạn là nhà biệt thự cấp 3 được bán cho dân nên sẽ thuộc trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định 61-CP ngày 05-07-1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, văn bản này hiện đã hết hiệu lực và được thay thế bằng các văn bản khác, đồng thời tên gọi đối với nhà ở theo quy định của Nghị định 61-CP được thay đổi là nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Theo đó, văn bản hiện nay điều chỉnh đối với loại nhà ở này là Thông tư 14/2013/TT-BXD.

Theo quy định tại Điều 30, Thông tư 14/2013/TT-BXD về tổ chức quản lý vận hành nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước:

1. Cơ quan quản lý nhà ở quyết định giao cho doanh nghiệp nhà nước có chức năng kinh doanh nhà ở trên địa bàn (nếu có) hoặc ký kết hợp đồng thuê đơn vị có năng lực chuyên môn để thực hiện quản lý vận hành nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.

2. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước có các quyền và trách nhiệm theo quy định của pháp luật trong đó có nghĩa vụ tổ chức bảo trì, vận hành, cải tạo nhà ở theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, kiểm tra, theo dõi phát hiện kịp thời và đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà ở.

3. Đối với nhà ở cũ là nhà chung cư thì tùy tình hình cụ thể mà cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở giao cho cơ quan quản lý nhà ở hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư được quy định như sau:

a) Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư bầu ra (gồm đại diện cơ quan quản lý nhà ở, đại diện chủ sở hữu các căn hộ đối với nhà chung cư đã bán một phần và đại diện người thuê nhà ở cũ). Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một nhà hoặc một cụm nhà chung cư và được tổ chức mỗi năm 01 lần; trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu, chủ sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi có đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, đồng thời có đề nghị của trên 30% chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư đó;

b) Ban quản trị nhà chung cư có từ 05 đến 07 thành viên, thành phần Ban quản trị bao gồm 01 đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà ở, đại diện chủ sở hữu căn hộ và đại diện người thuê nhà ở. Cơ cấu Ban quản trị gồm 01 Trưởng ban và 01 hoặc 02 Phó trưởng ban, trong đó có 01 Phó trưởng ban là đại diện của đơn vị quản lý vận hành nhà ở.

4. Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:

a) Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ, người thuê nhà ở theo quy định của pháp luật; kiểm tra, đôn đốc chủ sở hữu căn hộ, người thuê nhà ở nộp chi phí quản lý vận hành nhà ở, các chi phí có liên quan, thực hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở chung cư và các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở; tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện các công việc quản lý vận hành theo quy định;

b) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu căn hộ, người thuê nhà ở về các vấn đề liên quan tới việc quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ trong nhà chung cư để phản ánh với đơn vị quản lý vận hành, cơ quan quản lý nhà ở xem xét, giải quyết;

c) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý;

d) Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị nhà chung cư lấy ý kiến của chủ sở hữu căn hộ, người thuê nhà ở để làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà ở;

đ) Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà ở thực hiện tốt các dịch vụ quản lý vận hành hoặc thay thế đơn vị quản lý vận hành nhà ở nếu chất lượng dịch vụ không đảm bảo theo quy định.

5. Đối với nhà ở cũ là nhà biệt thự nhiều hộ ở hoặc nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở mà không phải là nhà chung cư thì việc quản lý vận hành được thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhà ở vẫn còn phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm quản lý phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước, các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần diện tích sở hữu riêng.

b) Trường hợp nhà ở không còn diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần diện tích sở hữu riêng và thỏa thuận đóng góp kinh phí bảo trì phần diện tích sở hữu chung, nếu không thỏa thuận được thì kinh phí được phân bổ tương ứng theo diện tích sở hữu riêng của từng hộ; việc quản lý vận hành nhà ở được thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận, tự quản của các chủ sở hữu nhà ở.

6. Cơ quan quản lý nhà ở phối hợp với đơn vị quản lý vận hành nhà ở rà soát, lập kế hoạch và dự trù kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, phê duyệt trước khi thực hiện bảo trì diện tích này.

7. Chủ sở hữu căn hộ, người thuê nhà ở cũ có trách nhiệm nộp phí quản lý vận hành nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở và các chi phí khác có liên quan đến việc sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với bên cung cấp dịch vụ.

* Về diện tích xung quanh biệt thự:

Điều 38, Thông tư 14/2013/TT-BXD Quy định về việc giải quyết phần diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung và diện tích đất liền kề với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có quy định:

1. Đối với phần diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung trong khuôn viên nhà ở có nhiều hộ ở thì giải quyết theo quy định sau đây:

a) Phần diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung được công nhận phải có các điều kiện:

– Người đề nghị công nhận phần diện tích sử dụng chung phải là người đang sở hữu toàn bộ diện tích nhà ở mà Nhà nước đã bán (toàn bộ diện tích nhà ở này đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc mới hoàn thành việc mua bán nhà ở);

– Người đang sở hữu toàn bộ diện tích nhà ở phải có đơn đề nghị giải quyết công nhận toàn bộ diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung;

– Diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung này phải không có tranh chấp, khiếu kiện.

b) Mức thu tiền nhà, tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở, nhà ở sử dụng chung được thực hiện theo quy định của pháp luật và không thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giải quyết công nhận phần diện tích này.

2. Trường hợp diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung không đủ điều kiện trên thì cơ quan quản lý nhà ở và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm quản lý chặt chẽ diện tích sử dụng chung này (lập hồ sơ về số lượng nhà ở có diện tích sử dụng chung, tổng số diện tích sử dụng chưa bán, hiện trạng sử dụng…).

3. Đối với phần diện tích đất liền kề với nhà ở cũ mà diện tích này nằm trong khuôn viên của nhà ở đó thì thực hiện giải quyết theo quy định sau đây:

a) Phần diện tích đất liền kề phải thuộc một trong các trường hợp:

– Trường hợp nhà ở đã được hóa giá theo quy định pháp luật về hóa giá nhà ở trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 (ngày ban hành  Nghị định 61-CP  về mua bán và kinh doanh nhà ở) mà người đang sử dụng chưa được công nhận quyền sử dụng diện tích đất liền kề với nhà ở đó;

– Trường hợp nhà ở đã được bán theo Nghị định 61-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở mà người đang sử dụng chưa được công nhận quyền sử dụng phần diện tích đất liền kề với nhà ở đó;

– Trường hợp nhà ở thực hiện bán theo quy định của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP mà nhà ở này có phần diện tích đất liền kề.

b) Mức thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất liền kề, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với diện tích đất liền kề được thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Đối với diện tích liền kề với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhưng diện tích này nằm ngoài khuôn viên của nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên đất trống trong khuôn viên nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà không thuộc trường hợp đã nêu trên, nếu diện tích này phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở và không có tranh chấp khiếu kiện thì người đang sử dụng nhà ở này được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Người được công nhận quyền sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm thực hiện công nhận quyền sử dụng đất và người được công nhận quyền sử dụng đất không được miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với diện tích này.

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT.Hệ Thống Pháp Luật Việt nam