Xác định quyền sử dụng đất đối với phần đất dư sau khi thu hồi

Câu trả lời tham khảo:

Hệ thống pháp luật Việt Nam (hethongphapluat.com) xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:

1. Căn cứ pháp lý

 Luật đất đai 2013

Bộ luật Dân sự 2015

2. Nội dung tư vấn

Thứ nhất, căn cứ khoản 1, điều 188, Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

…"

Thứ hai, Căn cứ vào Điều 167 Luật đất đai 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng. Do đó, gia đình bạn viết giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật, giấy tờ này sẽ không có giá trị pháp lý. Như vậy, các bên sẽ trao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp gia đình bạn sau khi nhận tiền đền bù, đã gửi lại cho bên mua X, tức là phần đất đấy đã hoàn toàn được thu hồi và được đền bù lại bên X, bên X không có quyền đối với phần tài sản này nữa. Khi thực hiện dự án thì nhà nước thông báo là nhà bạn còn dư thửa đất. 

Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp của bạn, năm 2013, nhà nước có ra quyết định quy hoạch làm khu dân cư và ruộng nhà bạn có nằm trong diện quy hoạch,vài tháng sau, do nhà bạn có khó khăn về kinh tế, nên đã bán bằng giấy viết tay cho người X. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người X là không hợp lệ. Mặt khác, nếu trong trường hợp đất đã bị thu hồi, mà gia đình bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng này được coi là không hợp lệ, vi phạm pháp luật. Trong khi thực hiện dự án,  thực hiện dự án, nhà nước có thông báo là nhà bạn còn dư thửa đất, đất này thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn ( vì trước đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và X thực hiện bằng hình thức hợp đồng không hợp lệ, đồng thời, gia đình bạn vẫn là đối tượng nhận tiền đề bù, sau đó mới đưa lại cho nhà X). 

Nếu như gia đình bạn chỉ vi phạm về hình thức của hợp đồng, thì theo quy định của khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: 

"2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.​"

Trong trường hợp này, bên X vẫn có thể khởi kiện để yêu cầu công nhận giá trị của hợp đồng.

Về việc ba bạn đã mất được 04 tháng, nay đăng ký làm sổ đỏ mẹ bạn có được đứng tên sổ đỏ hay không? 

Giả sử trường hợp gia đình bạn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận cho phần đất dư: 

Nếu như phần đất có phần của ba bạn trong đó, khi ba bạn mất, di sản thừa kế sẽ để lại cho những người thừa kế và giả sử trường hợp gia đình bạn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận. Do thông tin bạn không nói cụ thể, nên xác định như sau: 

Trường hợp ba bạn để lại di chúc hợp lệ: nếu để lại phần của mình cho mẹ bạn thì mẹ bạn sẽ được hưởng phần của ba bạn theo quy định, trừ trường hợp những người được hưởng di sản thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc. 

Trường hợp ba bạn không để lại di chúc thì phần di sản của ba bạn sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế. Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hàng thừa kế như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, do thông tin bạn không nói cụ thể, nên nếu mẹ bạn được xác định là người được hưởng toàn bộ phần đất còn dư, thì nếu được cấp giấy chứng nhận, mẹ bạn sẽ là người đứng tên. Nếu mẹ bạn là người đồng sử dụng với những người khác, thì mẹ bạn chỉ có thể đứng tên nếu có văn bản tặng cho, thỏa thuận để lại cho mẹ bạn toàn bộ quyền sử dụng hoặc thỏa thuận đại diện cho mẹ bạn đứng tên. 

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT. Hệ Thống Pháp Luật Việt nam