BÁO CÁO

GIẢI TRÌNH, TIẾP THU, CHỈNH LÝ DỰ THẢO LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG ĐIỀU 126 CỦA LUẬT NHÀ Ở VÀ ĐIỀU 121 CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

Kính gửi: Các vị đại biểu Quốc hội

Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai được các vị đại biểu Quốc hội đã thảo luận ở Tổ (chiều ngày 22/5/2009) và tại Hội trường (sáng ngày 02/6/2009). Qua ý kiến thảo luận và một số ý kiến tham gia bằng văn bản, cho thấy, về cơ bản các đại biểu Quốc hội nhất trí với Tờ trình của Chính phủ, Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và nội dung của Dự án Luật. Đồng thời, cũng còn một số ý kiến tập trung vào một số vấn đề về: sự cần thiết, đối tượng được sở hữu nhà, số lượng nhà được sở hữu, quyền và nghĩa vụ của người mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất... Ủy ban thường vụ Quốc hội đã chỉ đạo nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội và xin báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai như sau:

1. Về sự cần thiết

Đa số ý kiến đại biểu đều nhất trí với sự cần thiết phải sửa đổi Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai để điều chỉnh các đối tượng và điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Có một số ý kiến đề nghị cần phải làm rõ tính cấp thiết của việc sửa đổi, bổ sung Dự án Luật này và sử ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở trong nước.

Về vấn đề này trong tờ trình của Chính phủ cũng như báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế đã phân tích khá chi tiết, Ủy ban thường vụ Quốc hội xin làm rõ thêm như sau: việc sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai vừa là đáp ứng nguyện vọng, mong mỏi của đông đảo bà con kiều bào và vừa là nhằm tiếp tục cụ thể hóa cho đầy đủ hơn, toàn diện hơn chủ trương của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, góp phần tạo điều kiện để bà con kiều bào gắn bó với quê hương và thuận lợi khi về Việt Nam làm ăn, sinh sống, tạo tâm lý yên tâm để họ về nước đầu tư kinh doanh, góp phần xây dựng quê hương, đất nước. Hơn nữa, việc ban hành Dự án Luật này cũng là tạo sự tương thích với các chính sách của nhà nước đối với người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về việc thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo báo cáo của Chính phủ thì việc trình Quốc hội thông qua Dự án Luật này có thể có tác động đến thị trường bất động sản ở trong nước. Nhưng hiện nay nguồn cung về nhà ở trong nước là khá lớn, qua thống kê về tình hình phát triển nhà ở trong 5 năm trở lại đây cho thấy, bình quân mỗi năm cả nước xây dựng được khoảng 37 triệu m2 nhà ở, riêng năm 2008 cả nước xây dựng được khoảng 50 triệu m2, trong đó tại đô thị là 28 triệu m2, riêng tại TP.HCM mỗi năm xây dựng được khoảng 5-6 triệu m2, riêng tại TP.Hà Nội xây dựng được khoảng gần 2 triệu m2. Ngoài ra, thực tế cũng cho thấy khi Luật này được ban hành thì không phải tất cả hơn 3 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có thể mua nhà ở tại Việt Nam, mà chỉ có số đối tượng có nhu cầu, thực sự có năng lực tài chính và có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì mới có thể mua được nhà ở tại Việt Nam.

Đối với việc hạn chế các hành vi mua, bán nhà ở để kiếm lời, Ủy ban thường vụ Quốc hội thấy rằng, hiện nay Nhà nước ta đã ban hành nhiều đạo luật có liên quan đến vấn đề sở hữu nhà ở như các Luật về thuế (gồm Thuế giá trị gia tăng, Thuế thu nhập cá nhân, Thuế thu nhập doanh nghiệp), Luật Kinh doanh bất động sản và trong thời gian tới Quốc hội sẽ xem xét thông qua Luật thuế nhà, đất. Theo đó, nếu chủ sở hữu có hành vi kinh doanh như mua, bán, cho thuê nhà ở thì phải đăng ký kinh doanh và nộp các loại thuế cho Nhà nước. Mặt khác, trong dự thảo Luật cũng đã ghi rõ là chỉ được “sở hữu nhà để bản thân và gia đình sinh sống tại Việt Nam”. Theo đó, Chính phủ sẽ phải quy định cụ thể các điều kiện khi chủ sở hữu được bán hoặc cho thuê nhà ở, điều này sẽ hạn chế đối với việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, mua đi, bán lại kiếm lời.

Với các phân tích như trên, Ủy ban thường vụ Quốc hội nhận thấy cần thiết trình Quốc hội ban hành Dự án Luật này.

2. Về Điều 126 của Luật nhà ở “Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài”

- Về đối tượng được sở hữu nhà ở

Đa số các ý kiến đồng ý với các nhóm đối tượng quy định như trong Dự thảo Luật, tuy nhiên còn có ý kiến đại biểu băn khoăn về một số vấn đề sau:

- Đề nghị làm rõ đối tượng “người gốc Việt Nam” nêu trong Dự thảo Luật. Ủy ban thường vụ Quốc hội nhận thấy khái niệm người gốc Việt Nam đã được quy định cụ thể trong Luật Quốc tịch năm 2008, theo đó, người gốc Việt Nam là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, do đó không cần thiết phải nhắc lại trong Luật này.

- Có ý kiến đề nghị làm rõ nhóm đối tượng “người về đầu tư trực tiếp” vì quy định như thế không bao hàm hết, và đề nghị cân nhắc đối tượng“người đầu tư gián tiếp” đang sinh sống tại Việt Nam thì có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không. Ví dụ: người đầu tư vào chứng khoán, đầu tư các quỹ tài chính…

Về vấn đề này Ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng, khái niệm người về đầu tư trực tiếp đã được quy định rõ trong Luật đầu tư năm 2005, tức là người bỏ vốn của mình đầu tư thực hiện các dự án cụ thể được các cấp có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam cho phép, do vậy không nên nhắc lại trong dự thảo Luật này. Riêng “người đầu tư gián tiếp” do chỉ tham gia đầu tư tài chính thường diễn ra trong một thời gian ngắn, không ổn định và dễ rút vốn kinh doanh khi không còn nhu cầu đầu tư… Do đó, đề nghị chưa đưa đối tượng này vào diện khuyến khích để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến của một số đại biểu để làm rõ hơn khái niệm người về đầu tư trực tiếp, Ủy ban thường vụ Quốc hội xin được bổ sung thêm cụm từ “theo pháp luật về đầu tư” vào cuối cụm từ “người về đầu tư trực tiếp” nêu tại điểm b khoản 1 Điều 126 của Luật nhà ở.

- Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn các đối tượng “người có công đóng góp cho đất nước, nhà văn hóa, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt”.

Ủy ban thường vụ Quốc hội thấy rằng, nhóm đối tượng người có công đóng góp cho đất nước đã được quy định trong pháp luật về ưu đãi người có công, cụ thể như: người tham gia hoạt động cách mạng, Anh hùng lao động, Anh hùng lực lượng vũ trang, người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước tặng Huân chương, Huy chương, được Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ tốt với trong nước, gắn với lợi ích quốc gia; người được bầu vào Ban chấp hành Trung ương Hội… . Các đối tượng là nhà văn hóa, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt là những người được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật, thể dục-thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội đang làm việc tại Việt Nam... Ngoài ra, Ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng, trong quá trình thực thi chính sách thì có thể sẽ phải tiếp tục bổ sung thêm đối tượng người có công, nhà văn hóa, nhà khoa học hoặc người có kỹ năng đặc biệt, vì vậy, đề nghị Quốc hội không quy định tiêu chuẩn cụ thể các nhóm đối tượng trong Dự thảo Luật mà giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết đối với các nhóm đối tượng này.

- Có ý kiến đề nghị bỏ các đoạn “để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam” và đoạn “mà có nhà ở thuộc tài sản chung của vợ chồng” quy định tại khoản 1 Điều 126; có ý kiến đề nghị bổ sung quy định về giải quyết vấn đề nhà ở sau ly hôn đối với trường hợp người có vợ hoặc chồng là công dân sinh sống trong nước.

Về các vấn đề này, Ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng, mục đích của việc sửa đổi, bổ sung Điều này là nhằm tạo điều kiện để các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có chỗ ở ổn định, giúp họ yên tâm khi về Việt Nam làm việc, sinh sống, việc có cụm từ ”để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam” trong Dự thảo Luật là để bản thân các đối tượng được sở hữu nhà ở có ý thức chấp hành sử dụng đúng mục đích, mặt khác để Chính phủ theo đó có các quy định cụ thể, chi tiết điều kiện khi chuyển nhượng, cho thuê… do vậy, đề nghị Quốc hội cho giữ cụm từ “để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam” trong Dự thảo Luật.

Về ý kiến đề nghị bỏ đoạn “mà có nhà ở thuộc tài sản chung của vợ chồng”, do vấn đề này đã được quy định trong các luật liên quan như Bộ Luật dân sự, Luật hôn nhân và gia đình… Ủy ban thường vụ Quốc hội xin tiếp thu và bỏ cụm từ này. Riêng vấn đề giải quyết tài sản nhà ở sau ly hôn của vợ hoặc chồng, Ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng, vấn đề này sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, pháp luật dân sự, do đó không quy định cụ thể trong Luật này.

- Về ý kiến đề nghị Dự thảo Luật cần làm rõ cụm từ “mà Việt Nam có nhu cầu” là tổ chức hay cá nhân Việt Nam.

Ủy ban thường vụ Quốc hội thấy rằng, ghi cụm từ này là khẳng định rõ những đối tượng như nhà văn hóa, nhà khoa học, người có kỹ năng đặc biệt phải làm việc tại Việt Nam theo yêu cầu cụ thể của các cơ quan, tổ chức kinh tế, xã hội được Nhà nước cho phép, do vậy, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội xin thay cụm từ “mà Việt Nam có nhu cầu” bằng cụm từ “mà các cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu”. Các cơ quan, tổ chức này bao gồm: cơ quan Đảng, các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức kinh tế của Việt Nam được Nhà nước cho phép…và sẽ được Chính phủ quy định cụ thể trong Nghị định hướng dẫn.

- Đối với ý kiến về số lượng nhà được sở hữu

Về vấn đề này Ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng: về nguyên tắc cần có sự phân biệt về quyền được sở hữu nhà ở giữa các nhóm đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 126, cũng như giữa các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đang sinh sống ở trong nước. Tuy nhiên, để tương thích với các chính sách và pháp luật hiện hành như Hiến pháp[1], Bộ Luật dân sự[2], Luật nhà ở[3]… quy định về quyền của công dân về nhà ở, xin trình Quốc hội cách thể hiện tại khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật, tạo tâm lý yên tâm, phấn khởi, tin tưởng cho bà con kiều bào. Xin được nêu ví dụ về 2 trường hợp dưới đây:

- Một nhà đầu tư trực tiếp có dự án đầu tư ở TP.Hà Nội và tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu, nếu có nhu cầu nhà ở riêng thì có thể được mua và sở hữu nhà ở cả 2 địa phương trên.

- Một nhà khoa học làm việc cho cơ sở khoa học tại TP.Hồ Chí Minh và TP. Đà Nẵng nếu có nhu cầu nhà ở riêng thì cũng có thể được mua nhà ở tại 2 địa phương trên.

Việc hạn chế lợi dụng chính sách để đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời sẽ được điều chỉnh bằng các quy định về chính sách thuế và giao dịch bất động sản (Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật thuế giá trị gia tăng và sắp tới sẽ có Luật thuế nhà, đất). Hơn nữa, ngay trong Dự thảo Luật đã ghi rõ mục đích là “để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam” là nhằm để cho người sở hữu nhà ở có ý thức rõ về mục đích sử dụng và để Chính phủ phải có các quy định cụ thể các điều kiện ràng buộc khi không có nhu cầu để ở, cần chuyển nhượng, cho thuê nhằm hạn chế việc sử dụng nhà không đúng mục đích.

Ngoài ra, Ủy ban thường vụ Quốc hội cũng đã chỉ đạo Đoàn Thư ký kỳ họp gửi Phiếu xin ý kiến các vị đại biểu Quốc hội về đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật nhà ở, với kết quả cụ thể như sau:

- Tổng số ý kiến đồng ý: 284/320, chiếm 88,75%.

- Tổng số ý kiến không đồng ý: 22/320, chiếm 6,87%.

- Không có ý kiến: 6/320, chiếm 1,87%.

- Ý kiến khác: 8/320, chiếm 2,5%.

Do vậy, Ủy ban thường vụ Quốc hội xin đề nghị Quốc hội cho giữ như trong dự thảo Luật.

3. Về Điều 121 của Luật đất đai “Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”

Đa số các ý kiến đồng ý như quy định của Dự thảo Luật, tuy nhiên có ý kiến đề nghị bổ sung thêm quyền “được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất. Cũng có ý kiến đề nghị làm rõ quy định “thời gian tạm thời không sử dụng để ở” nêu tại điểm d, khoản 2 Điều 121.

Ủy ban thường vụ Quốc hội thấy rằng, vấn đề bồi thường đã được quy định trong các văn bản pháp luật có liên quan. Theo đó, những người có sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở mà bị Nhà nước thu hồi đất thì sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Điều 106 Luật đất đai quy định rõ các quyền như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, do vậy, để việc thi hành pháp luật gặp thuận lợi, Ủy ban thường vụ Quốc hội xin tiếp thu và bổ sung thêm quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vào khoản 2 Điều 121 của Luật đất đai. Về đề nghị cần làm rõ cụm từ thời gian tạm thời không sử dụng để ở, Ủy ban thường vụ Quốc hội xin tiếp thu theo hướng cho phép chủ sở hữu được cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng, nhưng phải dùng vào mục đích để ở, không được sử dụng vào mục đích khác và phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đăng ký, nộp thuế...

4. Về một số ý kiến khác

Có ý kiến cho rằng, trong Tờ trình của Chính phủ chưa nói rõ lý do tại sao lại không trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định mở rộng đối tượng, mà nêu nguyên nhân là do hạn chế của Luật.

Về vấn đề này Uỷ ban thường vụ Quốc hội nhận thấy: Theo tờ trình của Chính phủ thì Dự án Luật này không chỉ mở rộng đối tượng mà còn sửa đổi cả điều kiện được sở hữu nhà ở và thay đổi nội dung, cơ cấu của Điều 126 của Luật nhà ở. Do có những vấn đề không thuộc thẩm quyền của Ủy ban thường vụ Quốc hội nên cần phải trình Quốc hội sửa đổi Điều này mới phù hợp. Mặt khác, do Điều 126 Luật nhà ở có liên quan đến Điều 121 của Luật đất đai năm 2003, đặc biệt là quy định về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất ở gắn với nhà ở, vì vậy việc trình Quốc hội sửa đổi cả Điều 121 Luật đất đai hiện hành là cần thiết.

Có ý kiến đề nghị Dự thảo Luật cần quy định điều kiện để được sở hữu nhà ở là phải đủ 18 tuổi trở lên, đồng thời phải chứng minh nguồn tiền mua nhà ở để phòng tránh rửa tiền.

Ủy ban thường vụ Quốc hội xin giải trình như sau: Theo quy định của Bộ luật dân sự thì quyền sở hữu tài sản của cá nhân thuộc về năng lực pháp luật dân sự của cá nhân nên không bị hạn chế vào độ tuổi, dân tộc, giới tính… (các điều 14, 15, 16 của Bộ luật dân sự). Do đó, để phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành đề nghị không quy định cụ thể độ tuổi có quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Riêng việc chứng minh nguồn tiền và phòng, chống rửa tiền đã được pháp luật có liên quan điều chỉnh như: Bộ Luật hình sự, Luật các tổ chức tín dụng, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính[4], pháp luật về phòng, chống rửa tiền[5]…

Có ý kiến đề nghị cần chú ý việc kiểm tra, giám sát để bảo đảm đúng đối tượng, đặc biệt là xem xét về vấn đề an ninh, quốc phòng.

Về vấn đề này Uỷ ban thường vụ Quốc hội thấy rằng: Vấn đề bảo đảm an ninh, quốc phòng cũng đã được đặt ra trong quá trình xây dựng Dự án Luật, trong đó quy định cụ thể về điều kiện người được sở hữu nhà ở, đó là phải có Giấy miễn thị thực, phải được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về cư trú từ 3 tháng trở lên, những đối tượng phản động, chống phá đất nước sẽ không được cấp Giấy miễn thị thực và không được phép về cư trú tại Việt Nam. Ngoài ra, đối với đối tượng là “người gốc Việt Nam”, việc cư trú của đối tượng này được điều chỉnh theo pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh và cư trú.

Có ý kiến đề nghị quy định ngày có hiệu lực thi hành của Luật phải sau 6 tháng kể từ ngày được Quốc hội thông qua để Chính phủ có thời gian chuẩn bị văn bản hướng dẫn.

Về vấn đề này, Uỷ ban thường vụ Quốc hội xin giải trình như sau: Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành đã được Chính phủ chuẩn bị cùng với Dự án Luật và hiện nay, Chính phủ đang tiếp tục hoàn thiện theo ý kiến góp ý của các vị đại biểu Quốc hội. Theo Dự án Luật thì Chính phủ sẽ có thời gian 3 tháng tiếp theo để hoàn thiện và ban hành Nghị định này. Vì vậy, Uỷ ban thường vụ Quốc hội xin Quốc hội cho phép giữ nguyên như Dự thảo.

Ngoài các vấn đề trên đây, Ủy ban thường vụ Quốc hội cũng đã chỉ đạo các cơ quan hữu quan rà soát, chỉnh lý về mặt kỹ thuật văn bản và được thể hiện trong Dự thảo Luật trình Quốc hội.

*

* *

Kính thưa các vị đại biểu Quốc hội,

Trên đây là báo cáo giải trình, tiếp thu chỉnh lý Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai, kính trình Quốc hội xem xét, quyết định.