Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tách thửa

Xin chào Luật sư! Tôi đang muốn mua 1 lô đất tại xã Phạm Văn Hai – Huyện Bình Chánh – Tp.HCM với diện tích thửa đất 7.5x6m (45m2 đất thổ cư) nhưng tôi còn đang băn khoăn những điều sau: 1. Diện tích 45m2 theo quy định hình như không tách và sang tên được sổ đúng không? 2. Nếu lô đất 45m2 này đã có sổ riêng thì việc mua bán sang tên có được không? (vì tôi chưa gặp bên bán để coi sổ gốc mới chỉ nghe là 45m2). 3. Trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và tài sản nhà của 2 lô đất khác tôi đang tìm hiểu có ghi đất ở đô thị với đất ở nông thôn là thế nào? (mặc dù cùng 1 địa bàn xã và chỉ cách nhau con kênh sao lại khác nhau như vậy?). Tôi xin chân thành cảm ơn!