Công chứng hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đất lại bị thế chấp ở Ngân hàng

Hệ thống pháp luật Việt Nam (hethongphapluat.com) xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:

Thứ nhất, vấn đề người chủ sở hữu nhà đất ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn trong khi quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng. Nhưng hiện nay, ông A đã tiếp tục thế chấp tài sản mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho bạn.

Ðặt cọc được xem là biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ở đây việc bạn đặt cọc cho chủ sở hữu nhà đất một khoản tài sản cọc trong thời hạn 1 tháng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Khi ký hợp đồng đặt cọc này người chủ sỡ hữu nhà đất có nghĩa vụ: tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, nghĩa vụ của được coi là nghĩa vụ có điều kiện. Bởi tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đó, đất và nhà của người này tại Ngân hàng; theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu với tư cách là bên thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật này (khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự).

– Ðược bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh (khoản 3 Điều 349 Bộ luật Dân sự).

– Ðược bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự).

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 024.6294.9155

Có thể thấy điều kiện để người sở hữu nhà đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn theo hợp đồng đặt cọc là: phải được Ngân hàng (hiện đang là bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất) đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó hoặc sau khi người kia đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng.

Ngay sau khi chủ sở hữu thanh toán khoản nợ với Ngân hàng và hoàn thành thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (tức là đã phát sinh điều kiện để thực hiện nghĩa vụ) thì chủ sở hữu phải tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Việc chủ sở hữu không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà lại tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất đó là vi phạm nghĩa vụ dân sự của chủ sở hữu với bạn và phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bạn (theo Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự).

Trong trường hợp này, vì người kia đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc nên người kia phải trả cho bạn tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự). Nếu bạn vẫn mong muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó thì có thể thỏa thuận với ông A về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, chúng ta có thể thấy việc công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp mới cho chủ sở hữu  kia sau khi đã công chứng Hợp đồng đặt cọc giữa người đó với bạn là trái pháp luật.

Như trên đã nêu, khi ký hợp đồng đặt cọc với bạn, chủ sở hữu nhà đất chịu ràng buộc bởi nghĩa vụ theo hợp đồng, đó là nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên và tuân thủ quy định của pháp luật. Việc người đó tiếp tục thế chấp tài sản tại ngân hàng mà không tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật là vi phạm nghĩa vụ đó. Khi công chứng hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm xác định xem tài sản đó đã có giao dịch gì liên quan chưa và có người thứ ba nào có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến tài sản đó không. Việc xác định này là rất cần thiết, tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này. 

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 024.6294.9155  để được giải đáp.

Chuyên viên tư vấn: Lê Thị Ngọc Linh

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT.Hệ Thống Pháp Luật Việt nam