Điều kiện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam mới nhất

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Luật nhà ở năm 2014 thì cá nhân nước ngoài là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở năm 2014, gồm:

 – Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Ngoài việc thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì để cá nhân người Trung Quốc này có thể thực hiện việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người này còn phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 8 Luật nhà ở năm 2014, theo đó:

“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở năm 2014, kết hợp với các quy định tại Điều 159, Điều 160 Luật nhà ở năm 2014 thì để được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người Trung Quốc này cần đáp ứng điều kiện:

• Điều kiện về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

 – Nếu người Trung Quốc này thuộc đối tượng là cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng tại Việt Nam thì phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan.  

Nếu người Trung Quốc này thuộc đối tượng là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì phải thuộc trường hợp không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện để cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại  Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ- CP, gồm: hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

• Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan;

– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Trong đó, theo quy định tại Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ- CP có quy định tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Về khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh thì theo quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực này và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài được quyền sở hữu.

Như vậy, dựa trên những phân tích ở trên, xem xét trong trường hợp cụ thể của bạn, người Trung Quốc này đang muốn mua nhà tại Việt Nam. Để người Trung Quốc này sẽ có thể thực hiện được việc mua nhà ở và ở hữu nhà ở tại Việt Nam khi người này là đối tượng được phép nhập cảnh tại Việt Nam, và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, quyền miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật, và chỉ được mua, hoặc thuê mua mà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật.

Về số lượng nhà ở mà người Trung Quốc này được sở hữu được giới hạn theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ – CP, theo đó: 

 – Người này chỉ được sở hữu không quá 30 % tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán thì người này không được sở hữu quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

– Trường hợp sở hữu nhà ở riêng lẻ thì người này chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn; chỉ được sở hữu tối đa 250 căn trong một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn; và chỉ được sở hữu không quá 10 % số lượng nhà ở của mỗi dự án đối với trường hợp có hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn.

Về thủ tục để người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam:

Sau khi người Trung Quốc này xác định được họ hoàn toàn đủ điều kiện để mua, hoặc thuê mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định được trích dẫn ở trên thì người này có thể thực hiện các thủ tục để mua bán nhà ở tại Việt Nam. Về trình tự thủ tục mua bán nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài được thực hiện như thủ tục mua bán nhà ở giữa những cá nhân, tổ chức Việt Nam. Cụ thể gồm những thủ tục sau:

• Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. 

Sau khi xác minh về điều kiện mua bán, sở hữu nhà ở Việt Nam, người Trung Quốc này sẽ thực hiện việc tìm kiếm nhà ở, xác minh về hồ sơ, giấy tờ về nhà ở. Từ đó, theo quy định tại Điều 123 Luật nhà ở năm 2014 thì việc mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, nên người Trung Quốc này sẽ thỏa thuận với bên bán về việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mang bản chất của hợp đồng mua bán tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015, và là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản (ở đây là nhà ở) cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Trong hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện rõ các nội dung của một hợp đồng dân sự thông thường như: họ và tên của cá nhân, tổ chức, và địa chỉ của các bên; đối tượng giao dịch là nhà ở (mô tả đặc điểm của nhà ở như vị trí, đặc điểm cơ bản, được xác định theo giấy tờ nào); các nội dung khác thể hiện sự thỏa thuận của các bên về giá bán, phương thức thanh toán; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, các bên thực hiện việc bàn giao nhà, chuyển giao tiền và tiến hành thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở cho người Trung Quốc này được xác định theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:

Trường hợp mua bán nhà ở giữa người Trung Quốc này với chủ đầu tư thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Nếu không thuộc trường hợp trên, hoặc trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua (ở đây là người Trung Quốc này) đã thực hiện việc thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Thứ hai, người Trung Quốc có được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 16 Luật đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, khi người Trung Quốc muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ, cho thấy họ muốn được công nhận là người sử dụng đất hợp pháp đối với mảnh đất ở Việt Nam. 

Về vấn đề này, hiện nay, trong quy định của pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật đất đai năm 2013 có quy định những đối tượng được xác định là người sử dụng đất, được quyền sử dụng hợp pháp và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, bao gồm:

“Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Xem xét trường hợp của bạn, người đang dự định đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất tại Việt Nam là người Trung Quốc, là cá nhân nước ngoài. Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người Trung Quốc này sẽ không được xác định là người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, nên họ sẽ không được quyền được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất tại Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

Như vậy, cá nhân người này là người Trung Quốc, họ sẽ có quyền được mua bán, sở hữu nhà ở tại Việt Nam tuy nhiên phải đáp ứng điều kiện, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Ngoài việc được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ không được quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với đất đai tại Việt Nam và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

2. Người nước ngoài có được phép mua đất, nhà cửa hoặc tài sản tại Việt Nam?

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT.Hệ Thống Pháp Luật Việt nam