Điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Hệ thống pháp luật Việt Nam (hethongphapluat.com) xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:

Căn cứ vào Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định thì để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu của người sử dụng đất.

 Và Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai  năm 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp thì tỉnh bạn có quy hoạch làm dự án đất ở nhưng chư có quyết định thu hồi đất, ngoài ra bạn cũng không cung cấp thông tin là diện tích bạn đang muốn chuyển đổi có thuộc trong quy hoạch dự án này hay không?

Do đó, bạn cần căn cứ vào các quy định nêu trên để có thể được UBND cấp huyện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở khi đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 52 và Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 nêu trên.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

2. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Trong bài viết này, Công ty Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam cung cấp thông tin về Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

1, Cơ sở pháp lý:

 – Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành;

– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành.

2, Điều kiện thực hiện:

– Thửa đất nông nghiệp chuyển đổi phải trong cùng một xã, phường, thị trấn.

3. Hồ sơ thủ tục:

– Đối với trường hợp không thực hiện cấp đổi đồng loạt bao gồm:

Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

– Đối với trường hợp thực hiện cấp đổi đồng loạt, bao gồm:

Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;

Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã đã được UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;

Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).

4, Trình tự thực hiện:

– Bước 1. Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật.

– Bước 2. Người sử dụng đất Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ:

Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì người nhận hồ sơ viết giấy biên nhận hồ sơ giao cho người nộp.

Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì hướng dẫn để người đến nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ cho bộ phận chuyên môn.

– Bước 3. Trong thời gian không quá bốn (04) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các nội dung công việc theo quy định tại các khoản 6 Điều 78 của Nghị định số 43/2014NĐ-CP và thẩm tra, xác nhận đủ điều kiện cấp đổi Giấy chứng nhận sau đó trình hồ sơ thông qua bộ phận Tài nguyên và Môi trường. (Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày).

– Bước 4. Trong thời gian không quá hai (02) ngày, bộ phận Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận.

– Bước 5: Trong thời gian không quá hai (02) ngày, Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận đồng thời chuyển hồ sơ và Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

– Bước 6. Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận.

– Bước 7. Nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Khi đến nhận kết quả, người nhận phải xuất trình giấy biên nhận hồ sơ. Bộ phận trả kết quả kiểm tra giấy biên nhận hồ sơ, giấy giới thiệu và giấy uỷ quyền (nếu có), hướng dẫn người nhận kết quả nộp phí, lệ phí, yêu cầu người đến nhận ký nhận vào sổ theo dõi và trả kết quả cho người đến nhận.

5, Thẩm quyền giải quyết:

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Sở Tài nguyên và Môi trường.

– Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

– Cơ quan phối hợp (nếu có): Ủy ban nhân dân cấp xã.

6, Thời hạn giải quyết:

– Không quá mười (10) ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày.

7, Lệ phí:

– Phí thẩm định hồ sơ:

Hộ gia đình, cá nhân khu vực phường thuộc nội thành, nội thị: 150.000 đồng/hồ sơ.

Hộ gia đình, cá nhân khu vực các xã, thị trấn thuộc vùng nông thôn: 75.000 đồng/hồ sơ.

– Lệ phí địa chính:

* Trường hợp cấp Giấy chứng nhận:

– Hộ gia đình, cá nhân khu vực phường thuộc nội thành:

Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất): 25.000 đồng/giấy.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 100.000 đồng/giấy. 

– Hộ gia đình, cá nhân các khu vực còn lại:

Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất): 12.500 đồng/giấy.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 50.000 đồng/giấy.

* Trường hợp đăng ký biến động:

– Hộ gia đình, cá nhân khu vực phường thuộc nội thành, nội thị: 28.000 đồng/lần.

– Hộ gia đình, cá nhân khu vực các xã, thị trấn thuộc vùng nông thôn: 14.000 đồng/lần.

Trên đây là toàn bộ thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. 

3. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT.Hệ Thống Pháp Luật Việt nam