HƯỚNG DẪN

VỀ QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG 1/500 KHI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH HOẶC BÁO CÁO KINH TẾ KỸ THUẬT

• Ngày 4/10/2007 Sở Xây dựng ban hành Công văn số 599/SXD, về việc Hướng dẫn về quy hoạch chi tiết xây dựng khi lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở Thông tư 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005.

Hiện nay, các văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch xây dựng đã được ban hành mới, cụ thể như sau:

- Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng và Quyết định số 03/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 về việc ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng, thay thế Thông tư số 15/2005/TT-BXD .

- Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về Khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế và Thông tư số 19/2008/TT-BXD ngày 20/11/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế.

- Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

Căn cứ Thông tư số 07/2008/TT-BXD , tại tiết i điểm 1 khoản II phần IV quy định: “Chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung trình UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thuộc phạm vi dự án do mình đầu tư”.

• Nay Sở Xây dựng hướng dẫn về quy hoạch chi tiết xây dựng khi lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình cho UBND huyện thị và các chủ đầu tư công trình xây dựng và một số quy định đối với quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế, các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp như sau:

I. QUY ĐỊNH CHUNG:

1. Trong hồ sơ thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng, quy hoạch xây dựng có quy hoạch chi tiết xây dựng (QHCTXD) 1/500 được lập trên cơ sở đã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt của cấp thẩm quyền theo quy định.

2. Các dự án đầu tư được triển khai thực hiện phải phù hợp với QHCTXD 1/2000 và 1/500 đã được phê duyệt. Trường hợp dự án không có trong QHXD được duyệt hoặc dự án dự kiến triển khai trong khu vực chưa có QHCTXD thì chủ đầu tư cùng UBND huyện thị phải có ý kiến đề xuất UBND tỉnh về vị trí và quy mô dự án. Chỉ sau khi có ý kiến chấp thuận của UBND tỉnh, chủ đầu tư mới được triển khai các bước tiếp theo theo quy định.

3. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện theo trình tự sau:

- Lập nhiệm vụ QHXD trình cấp thẩm quyền phê duyệt.

- Sau khi nhiệm vụ QHXD được duyệt mới tiến hành lập đồ án QHXD trình cấp thẩm quyền phê duyệt.

4. Việc cung cấp thông tin quy hoạch: cấp giấy Chứng chỉ quy hoạch đối với khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc Văn bản thỏa thuận kiến trúc quy hoạch đối với khu vực có quy hoạch chi tiết 1/2000 nhưng chưa có quy hoạch chi tiết 1/500.

- Do Sở Xây dựng thực hiện đối với phạm vi thuộc QHCTXD theo thẩm quyền UBND tỉnh phê duyệt.

- Do Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Công Thương các huyện thị thực hiện đối với phạm vi thuộc QHCTXD theo thẩm quyền UBND huyện thị phê duyệt.

- Việc lập, thẩm định về phê duyệt QHCTXD theo quy định tại TT 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008 của Bộ Xây dựng (UBND tỉnh phê duyệt sau khi Sở Xây dựng thẩm định hoặc UBND huyện thị phê duyệt sau khi có văn bản thỏa thuận của Sở Xây dựng theo phân cấp)

- Nội dung và thành phần hồ sơ QHXD thực hiện theo Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 và Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng.

II. QUY ĐỊNH CỤ THỂ:

1. Đối với công trình xây dựng thuộc diện lập dự án đầu tư:

1.1. Trong trường hợp có QHCTXD 1/2000 đã được phê duyệt:

- Đối với công trình xây dựng tập trung: Là các khu chức năng trong và ngoài đô thị gồm các khu đô thị, khu dân cư, khu du lịch, khu bảo tồn di sản, khu cụm công nghiêp, khu dịch vụ thương mại, giáo dục đào tạo, y tế, … trước khi lập dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập QHCTXD 1/500 trên cơ sở QHCTXD 1/2000 đã được phê duyệt. QHCTXD 1/500 được duyệt là cơ sở để lập hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án.

Trường hợp dự án đầu tư do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện:

+ Có quy mô nhỏ hơn 5 ha (riêng nhà ở chung cư nhỏ hơn 2 ha) thì chủ đầu tư được phép lập dự án đầu tư xây dựng, không bắt buộc phải lập QHCTXD 1/500 nhưng phải bảo đảm bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với QHCTXD 1/2000 đã được phê duyệt; đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.

+ Có quy mô trên 5 ha (trên 2 ha đối với nhà ở chung cư) phải tiến hành lập QHCTXD 1/500 trên cơ sở QHCTXD 1/2000 đã được phê duyệt.

- Đối với công trình đơn lẻ: không lập và trình duyệt QHCTXD 1/500 nhưng phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với QHCTXD 1/2000 đã được phê duyệt; đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực chung quanh.

1.2. Trong trường hợp không có trong QHCTXD được phê duyệt hoặc ở khu vực chưa có QHCTXD.

- Đối với công trình, dự án tập trung: như đã nêu ở điểm 1, chủ đầu tư có trách nhiệm lập và trình duyệt các QHCTXD sau khi có ý kiến chấp thuận về chủ trương đầu tư của UBND tỉnh như sau:

+ Nếu dự án có quy mô trên 500 ha, phải tiến hành lập quy hoạch chung xây dựng; sau khi quy hoạch chung xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì mới tiến hành lập QHCTXD 1/2000 và 1/500 để làm cơ sở triển khai lập dự án.

Trường hợp dự án đầu tư có địa điểm xây dựng ngoài đô thị, do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc thì trên cơ sở quy hoạch chung xây dựng đã được duyệt, chủ đầu tư có thể tiến hành lập QHCTXD 1/500, không bắt buộc phải lập QHCTXD 1/2000 nhưng phải đảm bảo phù hợp QHCTXD đã được phê duyệt.

+ Nếu dự án có quy mô nhỏ hơn 500 ha có nhiều nhà đầu tư tham gia; hoặc khu cụm công nghiệp gắn với khu dịch vụ, đô thị trong 1 đề án tổng thể thì chủ đầu tư có thể không lập quy hoạch chung nhưng phải tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 và trình cấp thẩm quyền phê duyệt.

Việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 tiếp theo khi lập dự án đầu tư công trình xây dựng tập trung thực hiện như trong trường hợp đã có QHCTXD đã được phê duyệt (điểm 1.1)

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng có địa điểm ngoài đô thị, do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc thì chủ đầu tư có thể tiến hành lập QHCTXD 1/500, không bắt buộc phải lập QHCTXD 1/2000 nhưng phải đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung.

- Đối với công trình đơn lẻ: sau khi được UBND tỉnh chấp thuận về vị trí và quy mô dự án, chủ đầu tư lập quy hoạch tổng thể mặt bằng trình Sở Xây dựng thẩm định và UBND tỉnh phê duyệt trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

2. Đối với công trình xây dựng thuộc diện lập báo cáo kinh tế kỹ thuật:

2.1. Trong trường hợp có QHCTXD 1/2000 đã được phê duyệt:

Không lập QHCTXD 1/500 nhưng phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong hồ sơ thiết kế công trình phải phù hợp với QHCTXD 1/2000 đã được phê duyệt; đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.

Trường hợp chức năng của dự án dự kiến đầu tư khác với chức năng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt, chủ đầu tư đề nghị UBND huyện, thị quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng theo thẩm quyền, trước khi lập báo cáo kinh tế kỹ thuật và không phải làm thủ tục điều chỉnh lại toàn bộ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt trước đó.

2.2. Trong trường hợp chưa có QHCTXD:

Chủ đầu tư đề nghị UBND huyện, thị thỏa thuận về địa điểm và quy mô xây dựng bằng văn bản. Sau khi có ý kiến chấp thuận của UBND huyện, thị, chủ đầu tư tiến hành lập quy hoạch tổng mặt bằng trình UBND huyện thị phê duyệt, làm cơ sở để lập báo cáo kinh tế kỹ thuật.

3. Một số quy định đối với quy hoạch chi tiết xây dựng Khu Công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế (Nghị định 29/2008/NĐ-CP và Thông tư 19/2008/TT-BXD):

3.1. Đối với khu công nghiệp có quy mô diện tích từ 500 ha trở lên và có nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng theo từng khu riêng biệt hoặc khu công nghiệp gắn liền với khu đô thị, khu kinh doanh tập trung khác trong một đề án tổng thể phải lập quy hoạch chung xây dựng trước khi lập quy hoạch chi tiết. Quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp ở tỷ lệ 1/2000 hoặc tỷ lệ 1/500.

3.2. Đối với khu công nghiệp có quy mô diện tích nhỏ hơn 500 ha có nhiều nhà đầu tư tham gia; hoặc khu cụm công nghiệp gắn với khu dịch vụ, đô thị trong 1 đề án tổng thể thì chủ đầu tư có thể không lập quy hoạch chung nhưng phải tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và trình cấp thẩm quyền phê duyệt.

3.3. Về quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước khi lập dự án đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật các công trình xây dựng trong khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế thực hiện theo quy định tại các điểm 1, 2 mục II của Hướng dẫn này.

3.4. Quy hoạch chi tiết khu công nghiệp không phải lập nhiệm vụ quy hoạch và được tiến hành lập 1 bước ở tỷ lệ 1/2000 hoặc tỷ lệ 1/500.

+ Đối với khu công nghiệp có diện tích lớn hơn 200 ha thì quy hoạch chi tiết xây dựng được lập trên bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2000.

+ Đối với khu công nghiệp có diện tích từ 200 ha trở xuống thì quy hoạch chi tiết xây dựng được lập trên bản đồ tỷ lệ 1/500.

4. Một số quy định riêng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008):

- Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt, chính quyền địa phương khẩn trương tổ chức lập quy hoạch làm cơ sở cho việc đầu tư các dự án. Trường hợp đã có chủ trương đầu tư nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 được duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép giao cho nhà đầu tư lập quy hoạch và trình duyệt theo quy định. Chính quyền địa phương có trách nhiệm giao nhiệm vụ, các nội dung và chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch cho nhà đầu tư để làm cơ sở cho việc lập quy hoạch cũng như thẩm định; phê duyệt quy hoạch; đồng thời có trách nhiệm phối hợp, hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện lập quy hoạch theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư được giao lập quy hoạch sẽ được ưu tiên giao làm chủ đầu tư dự án.

Căn cứ điều kiện thực tế, nhà đầu tư có thể đề xuất UBND tỉnh chấp thuận chỉ lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phù hợp với quy mô diện tích khu đất, không nhất thiết phải lập cả quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

• Nay Sở Xây dựng hướng dẫn UBND huyện thị và các chủ đầu tư công trình xây dựng biết để thực hiện việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng khi lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình và quy hoạch chi tiết xây dựng đối với Khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế và các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

Hướng dẫn này thay thế công văn số 599/SXD ngày 4/10/2007 của Sở Xây dựng. Trong quá trình thực hiện có khó khăn vướng mắc đề nghị kịp thời phản ánh về Sở Xây dựng xử lý điều chỉnh, bổ sung theo quy định./.