Một số vấn đề về thành lập và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư?

– Luật nhà ở 2014

2. Nội dung tư vấn

1. Kinh phí hoạt động ban quản trị nhà chung cư

Căn cứ khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở 2014 quy định về việc thành lập ban quản trị nhà chung cư như sau:

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật nhà ở 2014.

– Kinh phí hoạt động của ban quản trị nhà chung cư theo khoản 6  Điều 17 Thông tư số 02/2016/TT-BXD dựa trên sự đóng góp của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư  trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư; kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị; Ban quản trị nhà chung cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.

– Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.

– Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD  thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.

Trường hợp này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà chung cư nhưng chủ đầu tư không bàn giao mà đã thế chấp tại ngân hàng. Dù vậy, việc thành lập ban quản trị nhà chung cư vẫn thành lập theo quy định pháp luật và hoạt động dựa trên đóng góp của chủ sở hữu nhà chung cư. Chủ sở hữu nhà chung cư có quyền khởi kiện yêu cầu giao dịch giữa chủ đầu tư và ngân hàng là vô hiệu khi chủ đầu tư thế chấp mà không được sự đồng ý của các chủ sở hữu nhà chung cư.

 Căn cứ Điều 45 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và việc quản lý kinh phí bảo trì sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

 1.Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế quản lý nhà chung cư có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị có nhu cầu tổ chức lại mô hình hoạt động, thay đổi số lượng, thành phần Ban quản trị theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD hoặc tách, nhập Ban quản trị thì phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

2. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị đã có quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính nhưng không đúng với quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD hoặc chưa có quy chế hoạt động, chưa có quy chế thu, chi tài chính theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị phải xây dựng hoặc sửa đổi, bổ sung các quy chế để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

3. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành mà thuộc đối tượng không bắt buộc phải có Ban quản trị theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định việc hoạt động của Ban quản trị.

4. Trường hợp đã chuyển giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trước ngày Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành thì thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD . Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư có thể thống nhất lập lại tài khoản để thực hiện quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư gần nhất.

Như vậy, Ban quản trị nhà chung cư đã được thành lập trước đây có quyền thay đổi mô hình hoạt động, thay đổi số lượng, thành phần ban quản trị. Còn đối với tài khoản tại ngân hàng thì ban quản trị yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì để thực hiện lập tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì. Nếu chủ đầu tư không bàn giao thì ban quản trị có quyền khởi kiện nhà chung cư để đòi lại kinh phí bảo trì nói trên.

3. Thẩm quyền bãi miễn thành viên ban quản trị nhà chung cư

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 102 Luật nhà ở 2014 xác định thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để giải quyết vấn đề sau:

a) Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

Như thế, thẩm quyền bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT.Hệ Thống Pháp Luật Việt nam