Mua bán đất đai bằng giấy tờ viết tay

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2005

2. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thùa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Trong trường hợp này, ông A chuyển nhượng mua bán đất cho ông B thì hợp đồng chuyển nhượng buộc phải có công chứng hoặc chứng thực, do ông A và ông B thực hiện việc chuyển nhượng chỉ thông qua giấy viết tay nên giao dịch này sẽ bị coi là vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng, căn cứ quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Giao dịch bị vi phạm quy định về hình thức sẽ bị coi là đương nhiên vô hiệu, hợp đồng vô hiệu thì hai bên phải tiến hành trao trả cho nhau những gì đã nhân, do ông B chưa cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A nên chỉ có ông A sẽ có trách nhiệm trả lại tiền đã nhận của ông B. Do giao dịch giữa ông A và ông B là giao dịch dân sự nên khi có tranh chấp xảy ra sẽ phải giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự chứ không phải thủ tục tố tụng hành chính. Ông B chỉ có quyền khởi kiện đến Tòa án để đòi lại số tiền mà ông A đã nhận do giao dịch vô hiệu, chứ không có quyền khiếu nại việc của ông C tới cơ quan đăng ký đất đai. Căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 về hệ quả pháp lý khi giao dịch dân sự vô hiệu:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 về trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận uyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 024.6294.9155

Có thể thấy việc tranh chấp dân sự giữa ông A và ông B không liên quan đến ông C do tranh chấp này chỉ là việc ông A phải trả lại tiền đã nhận của ông B do hợp đồng vô hiệu, việc ông A đi thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay tiền, không có tiền trả và bị ngân hàng phát mãi tài sản. Ông C mua được mảnh đất thông qua việc đấu giá nên theo quy định trên thì ông C hoàn toàn có đủ điều kiện để được cơ quan đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT.Hệ Thống Pháp Luật Việt nam