Mua nhà khi một trong những chủ sở hữu đã mất

Hệ thống pháp luật Việt Nam (hethongphapluat.com) xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:

Khi bạn mua nhà thì bạn cần chú ý các điều kiện để sang tên quyền sở hữu ngôi nhà theo đúng quy định của pháp luật. Điều 91 Luật Nhà ở quy định các điều kiện để nhà ở tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối chiếu với trường hợp cụ thể mà bạn nêu, có thể thấy hai vấn đề như sau:

* Điều kiện về có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu người mẹ không để lại di chúc thì di sản được chia theo pháp luật cho những người thừa kế theo Điều 676 Bộ luật Dân sự (hàng thừa kế thứ nhất gồm: hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết). Theo đó, người bố và hai người con là những đồng thừa kế theo pháp luật của người mẹ và có quyền thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận di sản thừa kế đối với phần quyền sở hữu của người mẹ. Sau khi khai nhận di sản thừa kế thì ngôi nhà trở thành tài sản thuộc quyền sở hữu của người bố (vốn là đồng chủ sở hữu với người mẹ) và người được hưởng di sản (có thể là cả ba bố con). Những chủ sở hữu mới của ngôi nhà sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó và có quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở, bao gồm: Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 024.6294.9155

* Điều kiện về không có tranh chấp.

Vấn đề mà bạn đang lo ngại nhất là việc các chủ nợ của người con sẽ khởi kiện về việc sang tên quyền sở hữu đối với ngôi nhà mà người con là một trong các đồng thừa kế. Trước hết, cần phải làm rõ nghĩa vụ của người con đối với các chủ nợ: Theo quy định tại Điều 474 Bộ luật Dân sự thì người con có nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay đã giao kết, nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với các chủ nợ đó. Trên thực tế thì việc mua bán ngôi nhà giữa bạn và chủ sở hữu không chịu ảnh hưởng bởi nghĩa vụ trả nợ của người con đối với các chủ nợ (ví dụ: người con sau khi nhận di sản thừa kế có thể bán cho bạn để lấy tiền trả nợ…). Tuy nhiên, những chủ nợ sẽ có quyền khởi kiện yêu cầu người con phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với mình đồng thời yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét đến giao dịch mua bán ngôi nhà đó nếu xảy ra các trường hợp sau:

(i) Nếu trước khi khai nhận di sản thừa kế, người con đó đã từ chối nhận di sản thừa kế mà người đó lẽ ra được hưởng từ người mẹ, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác. Việc từ chối của người con không được pháp luật cho phép (Điều 642 Bộ luật Dân sự) và người con đó phải nhận di sản mà mình được hưởng để thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình.

(ii) Hoặc, trường hợp trong Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thừa kế, người con đó nhận phần di sản mà mình được hưởng, nhưng đồng thời tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác (bố hoặc anh/em của mình) nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho các chủ nợ thì việc tặng cho này bị coi là vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 024.6294.9155  để được giải đáp.

Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.

Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn.

BBT.Hệ Thống Pháp Luật Việt nam