ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 1481/QĐ-UBND	Hậu Giang, ngày 25 tháng 8 năm 2023

 

QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY ĐỊNH QUẢN LÝ THEO ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHUNG ĐÔ THỊ ĐÔNG PHÚ, HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH HẬU GIANG ĐẾN NĂM 2040

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch ngày 20 tháng 11 năm 2018;

Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

Căn cứ Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30 tháng 8 năm 2019 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 5 năm 2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Quyết định số 741/QĐ-UBND ngày 04 tháng 5 năm 2023 của UBND tỉnh Hậu Giang về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chung đô thị Đông Phú, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đến năm 2040;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 101/TTr-SXD ngày 17 tháng 7 năm 2023.

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định quản lý theo đồ án Quy hoạch chung đô thị Đông Phú, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đến năm 2040.

Điều 2: Giám đốc: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Giao thông vận tải; Chủ tịch UBND huyện Châu Thành; Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này kể từ ngày ký./.

 

Nơi nhận: - Như Điều 2; - Lưu: VT, NCTH.PM.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Nguyễn Văn Hòa

 

QUY ĐỊNH

QUẢN LÝ THEO ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHUNG ĐÔ THỊ ĐÔNG PHÚ, HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH HẬU GIANG ĐẾN NĂM 2040
(Ban hành kèm theo Quyết định số /QĐ-UBND ngày tháng năm 2023 của UBND tỉnh Hậu Giang)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1: Mục tiêu

Quản lý và thực hiện theo đồ án Quy hoạch chung đô thị Đông Phú huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đến năm 2040.

Điều 2. Phạm vi và đối tượng áp dụng

1. Phạm vi áp dụng:

Quy định này áp dụng cho việc quản lý quy hoạch kiến trúc, sử dụng đất đai và đầu tư phát triển đô thị theo Quy hoạch chung đô thị Đông Phú huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đến năm 2040 đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 741/QĐ-UBND ngày 04 tháng 5 năm 2023.

2. Đối tượng áp dụng:

Các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đầu tư xây dựng (sau đây gọi chung là nhà đầu tư) trong phạm vi giới hạn của đồ án Quy hoạch chung đô thị Đông Phú, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đến năm 2040 phải thực hiện theo quy định này và các quy định pháp luật liên quan. Các cơ quan quản lý xây dựng và chính quyền địa phương căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ được giao hướng dẫn, kiểm tra xây dựng theo đúng quy định này và các quy định của pháp luật có liên quan.

Điều 3. Phạm vi ranh giới, quy mô dân số và diện tích đất quy hoạch

1. Ranh giới và phạm vi nghiên cứu:

Khu vực lập quy hoạch chung đô thị Đông Phú có diện tích 1.699,07 ha bao gồm toàn bộ ranh giới xã Đông Phú, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang, giới hạn xác định như sau:

- Phía Đông Bắc: Giáp sông Hậu tỉnh Vĩnh Long;

- Phía Tây Bắc: Giáp quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ;

- Phía Tây Nam: Giáp xã Đông Thạnh và thị trấn Ngã Sáu, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang;

- Phía Đông Nam: Giáp xã Phú Hữu và thị trấn Mái Dầm, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang.

2. Quy mô dân số, đất đai theo các giai đoạn phát triển:

a) Quy mô dân số:

- Dân số đến năm 2030: 25.000 người.

- Dân số đến năm 2040: 38.000 người.

b) Diện tích đất xây dựng đô thị:

- Đất xây dựng đô thị đến năm 2030: Khoảng 940 ha.

- Đất xây dựng đô thị đến năm 2040: Khoảng 1.115 ha.

Chương II

QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Điều 4. Chỉ tiêu về diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao tối đa, tối thiểu của công trình trong từng khu chức năng đô thị

1. Khu chức năng trong nhóm nhà ở:

- Đất nhóm nhà ở: 191,89 ha; chiếm tỷ lệ 17,24 % đất xây dựng đô thị.

- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của nhóm nhà ở là 60%;

- Nhà ở riêng lẻ:

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 1:

Bảng 1. Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40

Hệ số sử dụng đất: Tối đa 05 lần;

Tầng cao xây dựng: 1÷5 tầng;

- Nhà ở chung cư:

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1 QCVN 01:2021/BXD. Khoảng lùi xây dựng công trình phải đảm bảo theo quy định tại điểm 2.6.2 QCVN 01:2021/BXD.

Bảng 2. Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
	≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
≤ 16	75	65	63	60
19	75	60	58	55
22	75	57	55	52
25	75	53	51	48
28	75	50	48	45
31	75	48	46	43
34	75	46	44	41
37	75	44	42	39
40	75	43	41	38
43	75	42	40	37
46	75	41	39	36
>46	75	40	38	35

Hệ số sử dụng đất: Tối đa 09 lần;

Tầng cao xây dựng: 3 ÷12 tầng

2. Khu chức năng hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ:

- Khu chức năng hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ: 41,69 ha.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 3 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1 QCVN 01:2021/BXD. Khoảng lùi xây dựng công trình phải đảm bảo theo quy định tại điểm 2.6.2 QCVN 01:2021/BXD.

Bảng 3. Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
	≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
≤16	80	70	68	65
19	80	65	63	60
22	80	62	60	57
25	80	58	56	53
28	80	55	53	50
31	80	53	51	48
34	80	51	49	46
37	80	49	47	44
40	80	48	46	43
43	80	47	45	42
46	80	46	44	41
>46	80	45	43	40

- Hệ số sử dụng đất: Tối đa 10 lần.

- Tầng cao xây dựng: 1÷12 tầng.3. Khu sản xuất công nghiệp:

- Khu sản xuất công nghiệp: 621,75 ha; chiếm tỷ lệ 55,85% đất xây dựng đô thị.

- Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

- Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp phụ thuộc vào loại hình, tính chất các cơ sở sản xuất, diện tích của các lô đất xây dựng cơ sở sản xuất, kho tàng, nhưng phải phù hợp với các quy định tại Bảng 4:

Bảng 4: Tỷ lệ tối thiểu đất giao thông, cây xanh, các khu kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất

Loại đất	Tỷ lệ (% diện tích toàn khu)
Giao thông	10
Cây xanh	10
Các khu kỹ thuật	1
CHÚ THÍCH: Đất giao thông và cây xanh trong Bảng 4 không bao gồm đất giao thông, cây xanh trong khuôn viên lô đất các cơ sở sản xuất.

- Hệ số sử dụng đất: Tối đa 3,5 lần.

- Tầng cao xây dựng: 1÷5 tầng.

4. Khu trung tâm và không gian mở của đô thị:

- Khu trung tâm và không gian mở của đô thị: Bao gồm đất xây dựng các công trình hành chính, văn hóa, thể thao, y tế, giáo dục của đô thị:

Đất hành chính đô thị: Bố trí để xây dựng công trình trụ sở cơ quan hành chính, đoàn thể, các tổ chức chính trị xã hội ở trung tâm đô thị; có tổng diện tích 3,48 ha.

Đất Văn hóa - Thể thao: Bố trí để xây dựng sân vận động, trung tâm văn hóa, trung tâm thể dục thể thao cấp đô thị, có tổng diện tích 16,39ha.

Đất y tế: Bố trí để xây dựng các công trình như trạm y tế, bệnh viện, phòng khám đa khoa khu vực; có tổng diện tích 2,93ha.

Đất giáo dục: Bố trí để xây dựng trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở và trung học phổ thông; có tổng diện tích 10,04ha.

Khu Trung tâm thương mại - chợ: Bố trí để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ - chợ nằm trong khu dân cư; có tổng diện tích 2,07 ha.

- Mật độ xây dựng gộp: 40%÷60%.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình: 40%.

- Hệ số sử dụng đất: Tối đa 8 lần.

- Tầng cao xây dựng: 1÷12 tầng.

5. Khu công viên, cây xanh công cộng:

- Tổng diện tích đất cây xanh công cộng trong đô thị là 34,54 ha.

- Mật độ xây dựng gộp: Tối đa 5%.

- Hệ số sử dụng đất: Tối đa 0,05 lần.

- Tầng cao: Tối đa 01 tầng.

6. Khu dịch vụ, du lịch:

- Tổng diện tích đất khu dịch vụ du lịch 42,17ha.

- Mật độ xây dựng gộp: Tối đa 25%.

- Hệ số sử dụng đất: Tối đa 3 lần.

- Tầng cao xây dựng: 1÷12 tầng.

7. Đất dự trữ phát triển:

Đất dự trữ phát triển đô thị được quy hoạch để phát triển đô thị về lâu dài có tổng diện tích đất là 378,49 ha.

Điều 5. Kiểm soát không gian, kiến trúc các khu vực trong đô thị

1. Nguyên tắc chung:

- Việc xây dựng, cải tạo, chỉnh trang các công trình kiến trúc tại các khu vực cảnh quan đặc thù, trong khu vực quy hoạch cần hạn chế tối đa việc làm thay đổi địa hình và bảo đảm sự phát triển bền vững của môi trường tự nhiên.

- Đối với những khu vực có cảnh quan gắn với di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, khu vực bảo tồn phải căn cứ Luật Di sản văn hóa và các quy định hiện hành để tổ chức nghiên cứu, đánh giá về giá trị trước khi đề xuất giải pháp bảo tồn và khai thác phù hợp.

- Không gian, kiến trúc cảnh quan cần được kiểm soát chặt chẽ, xác định lộ trình, trình tự xây dựng để đảm bảo tính thống nhất, hài hoà, tương thích với chức năng của các công trình, phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ công cộng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.

- Các công trình kiến trúc trong khu vực quy hoạch khi xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp phải phù hợp với đồ án quy hoạch này, quy hoạch chi tiết (nếu có), giấy phép xây dựng và các quy định tại Quy định quản lý này.

- Không được chiếm dụng trái phép không gian đô thị nhằm mục đích tăng diện tích sử dụng công trình.

- Đối với các công trình xây dựng được cấp phép xây dựng mới có liên quan đến các khu vực bảo tồn, các khu vực đã được công nhận là di sản văn hóa phải nghiên cứu hình thức kiến trúc phù hợp, sử dụng vật liệu tương đồng, hài hòa về màu sắc, chất liệu với công trình di sản của khu vực.

- Không giải quyết giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xử lý các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích.

- Mặt ngoài công trình kiến trúc đô thị không được sử dụng màu sắc, vật liệu gây ảnh hưởng tới thị giác, sức khoẻ con người, yêu cầu về vệ sinh và an toàn giao thông.

2. Kiểm soát không gian, kiến trúc các khu vực trong đô thị:

a) Đối với các khu phát triển mới:

- Phải đảm bảo tuân thủ nội dung các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ xây dựng) đã được xác định trong Quy định quản lý theo đồ án này. Tầng cao xây dựng trong các khu ở, nhóm ở cần được tổ chức một cách đồng bộ, hài hòa với nhịp điệu, không gian cảnh quan kiến trúc và tính chất, loại hình nhà ở.

- Các công trình xây dựng phải có hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu tuân thủ theo các Quy chế quản lý kiến trúc đô thị trong khu vực quy hoạch (nếu có); khuyến khích xây dựng các khu đô thị mới kiểu mẫu, các công trình ứng dụng công nghệ mới, thân thiện môi trường và đạt các yêu cầu tiêu chí về kiến trúc xanh.

- Tại các khu vực có tính chất đặc thù như: Du lịch, thể dục - thể thao, văn hóa phải thể hiện tính đặc trưng của khu vực, tạo ra các không gian mở, đảm bảo hài hòa về tổ chức không gian, cảnh quan và phù hợp chức năng sử dụng đất.

- Tại các khu vực ven sông, kênh thoát nước, xung quanh hồ điều hòa; khu cảnh quan đặc biệt trong khu vực quy hoạch phải giữ được tính đặc trưng, mỹ quan, môi trường đô thị và đảm bảo phát triển bền vững.

b) Đối với các khu vực hiện hữu:

- Cần đảm bảo tính liên hệ, kết nối chặt chẽ về không gian, cảnh quan cho hài hòa giữa các khu chức năng đô thị, giữa khu xây dựng mới và khu hiện hữu ổn định, cải tạo chỉnh trang; tuân thủ các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ xây dựng) đã được xác định trên từng ô phố trong đồ án.

- Khu vực hiện hữu trong đô thị phải tuân thủ yêu cầu về không gian và sử dụng đất các khu vực hiện hữu theo QCVN 01:2021/BXD.

- Các dự án chỉnh trang đô thị tại các khu vực có mật độ xây dựng cao, khuyến khích tăng diện tích cây xanh, diện tích dành cho giao thông (bao gồm cả giao thông tĩnh), không gian công cộng, giảm mật độ xây dựng.

- Các khu vực nhà ở liên kế đang tồn tại phù hợp với quy hoạch nhưng chưa phù hợp với các quy định về kiến trúc cảnh quan khu vực thì được phép tồn tại theo hiện trạng, nhưng khi chủ công trình có nhu cầu cải tạo, sửa chữa, nâng cấp thì phải thực hiện đúng theo quy định về kiến trúc cảnh quan khu vực.

- Đối với các lô đất trong các khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, việc xây dựng công trình phải đảm bảo theo quy định của quy hoạch chi tiết được duyệt.

- Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, việc xây dựng công trình phải đảm bảo tuân thủ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn và các quy định có liên quan hiện hành, đảm bảo các yêu cầu cụ thể như sau:

* Công trình nhà ở:

- Đối với lô đất xây dựng nhà ở có diện tích đất nhỏ hơn 25,0m2, các lô đất có kích thước chiều rộng hoặc chiều ngang nhỏ hơn 2,5m chỉ được phép xây dựng tạm hoặc phải xây dựng hợp khối với các công trình tiếp giáp.

- Trong trường hợp lô đất là bộ phận cấu thành của cả dãy phố, diện tích đất tối thiểu của lô đất xây dựng nhà liên kế là 25m2/căn nhà với chiều sâu lô đất và bề rộng lô đất không nhỏ hơn 2,5m, quy định về tầng cao xây dựng của ngôi nhà đó được áp dụng theo quy định chung cho toàn dãy phố.

- Về khối tích công trình: Đối với các công trình đơn lẻ được xây dựng trên các lô đất đơn lẻ có kích thước bề rộng hoặc bề sâu từ 10m trở xuống, tỷ lệ giữa chiều cao của công trình với bề rộng của công trình cũng như tỷ lệ giữa chiều cao của công trình với bề sâu của công trình (bề sâu so với mặt tiền) không lớn quá 3 lần kích thước cạnh nhỏ hơn của công trình, ngoại trừ các công trình có giá trị điểm nhấn đặc biệt được xác định trong quy định quản lý xây dựng đô thị theo đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt.

- Các trường hợp đặc biệt trong quá trình giải tỏa để xây dựng đô thị, áp dụng theo các quy định hiện hành có liên quan.

* Công trình công cộng, dịch vụ, thương mại:

- Các công trình hiện có cho phép giữ nguyên hiện trạng; trường hợp sửa chữa hoặc xây dựng lại mới thì phải đảm bảo các chỉ tiêu theo Quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành cho từng loại hình công trình.

- Các khu đất ở chuyển đổi sang chức năng khác, khi xây dựng mới theo chức năng công trình phải đảm bảo về Tiêu chuẩn, Quy chuẩn hiện hành, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy cho từng loại hình công trình.

- Không xây dựng các công trình nhà máy, xí nghiệp, kho bãi,… gây ô nhiễm môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy trong khu dân cư hiện hữu. Từng bước đưa các cơ sở công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, kho tàng xen lẫn các khu dân cư gây ô nhiễm môi trường ra các khu, cụm công nghiệp tập trung để chuyển những khu đất này sang các chức năng phát triển khu ở mới, hạ tầng xã hội và kỹ thuật. Khuyến khích các cơ sở công nghiệp hiện hữu dọc theo các sông rạch chuyển đổi công năng khác để phục vụ cho sự phát triển đô thị.

* Hệ thống đường giao thông nội bộ, mặt nước, kênh rạch công cộng do nhà nước quản lý:

- Cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho đồng bộ. Các đường hiện trạng có chiều rộng nhỏ hơn 4m, không nằm trong bản đồ quy hoạch giao thông, phải quản lý lộ giới tối thiểu là 4m.

- Các nhánh rạch, kênh, mương công cộng: Không được phép xây dựng lấn chiếm, san lấp, tránh gây ngập úng ô nhiễm môi trường; có thể cải tạo, nạo vét đảm bảo việc tiêu thoát nước của khu vực. Các trường hợp tác động làm thay đổi hiện trạng cần được sự thống nhất của cộng đồng dân cư trong khu vực chịu ảnh hưởng và cấp có thẩm quyền.

c) Đối với các công trình kiến trúc:

- Đối với tổ hợp kiến trúc đô thị hoặc nhóm công trình kiến trúc trong khu vực quy hoạch, cần có mối liên hệ chặt chẽ, đồng bộ về công năng, hài hòa về hình thức kiến trúc giữa các hạng mục công trình;

- Chiều dài tối đa của tổ hợp kiến trúc, nhóm công trình phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành, bảo đảm thông gió tự nhiên cho khu vực, thuận tiện cho giao thông và công tác phòng cháy, chữa cháy;

- Chiều cao công trình phải đảm bảo tỷ lệ hợp lý trong không gian, tuân thủ giấy phép xây dựng, không được xây dựng, lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác cao hơn chiều cao cho phép của công trình;

- Công trình xây dựng mới tại góc đường phố phải đảm bảo tầm nhìn, an toàn, thuận lợi cho người tham gia giao thông;

- Nhà công sở, công trình văn hóa, trường học, bệnh viện, cơ sở y tế xây dựng mới trong khu vực quy hoạch phải tuân thủ theo đồ án quy hoạch này. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết hoặc Quy chế quản lý kiến trúc đô thị, khi cấp giấy phép xây dựng phải căn cứ quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch đô thị, đảm bảo yêu cầu kết nối hạ tầng, thuận tiện cho việc tập kết, giải tỏa người và phương tiện giao thông;

- Các công trình chợ, siêu thị xây dựng mới trong đô thị phải có bãi đỗ xe, đáp ứng đủ diện tích theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, an toàn, thuận tiện; đảm bảo trật tự, vệ sinh và mỹ quan đường phố;

- Vật quảng cáo độc lập ngoài trời hoặc gắn với các công trình kiến trúc đô thị phải tuân thủ quy định của pháp luật về quảng cáo.

Điều 6. Chỉ giới đường đỏ của các tuyến phố chính, cốt xây dựng khống chế của đô thị:

1. Quy định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng và các yêu cầu cụ thể về kỹ thuật đối với từng tuyến đường:

- Chỉ giới đường đỏ là đường phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác.

- Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên lô đất.

- Chỉ giới đường đỏ các tuyến đường giao thông trong khu vực quy hoạch được xác định kèm theo bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng trong đồ án quy hoạch.

2. Cốt xây dựng:

- Cần tuân thủ cốt, cao độ đối với từng khu vực đã quy định tại bản đồ quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt. Giải pháp thoát nước mặt cần đảm bảo tuân thủ theo nội dung đồ án quy hoạch và lưu vực thoát nước.

- Cao độ nền: Các ô đất được thiết kế đảm bảo thoát nước tự chảy, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phân lưu thoát nước từng khu vực.

- Cao độ nền xây dựng công trình mới: Hmin ≥ 2,7m

- Tận dụng tối đa địa hình tự nhiên, hạn chế tối đa việc đào đắp, chỉ đào đắp cục bộ tại các khu vực xây dựng công trình, đường giao thông.

- Tiến hành gia cố, ổn định các bờ sông kênh rạch bằng các giải pháp kè mềm, hạn chế việc bê tông hóa các bờ đê ven sông kênh rạch.

- Đối với các khu vực đã xây dựng, khu vực dân cư hiện hữu sẽ được san gạt cục bộ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phân lưu thoát nước.

- Đối với các khu vực công viên cây xanh, hồ điều hòa sẽ được thực hiện theo dự án riêng.

- Khi tổ chức lập đồ án quy hoạch chi tiết cần đảm bảo quy hoạch cao độ san nền trong từng khu vực như sau:

Tôn nền đến cao độ lớn hơn cao độ ứng với tần suất lũ để bảo vệ các khu chức năng trong Khu đô thị khỏi mực nước lũ thiết kế; có thể bám sát nền địa hình tự nhiên hoặc san nền tạo mặt bằng xây dựng cho những khu vực cao không bị ngập lụt;

Giải pháp san nền phải phù hợp với tổ chức hệ thống thoát nước mưa, hệ thống tiêu thủy lợi và hệ thống công trình bảo vệ khu đất khỏi ngập lụt;

Tận dụng đến mức cao nhất địa hình tự nhiên, tránh thay đổi địa hình trong trường hợp không cần thiết, giữ được lớp đất màu, cây xanh hiện có, hạn chế khối lượng đào đắp và hạn chế chiều cao đất đắp, không làm ảnh hưởng và giảm khả năng tiêu thoát của các trục thoát nước hiện hữu;

Quản lý chặt chẽ cao độ xây dựng của các dự án, phải tuân thủ cao độ khống chế xây dựng theo đề xuất trong đồ án quy hoạch;

Những dự án đã được phê duyệt nhưng chưa triển khai, có cao độ thấp hơn cao độ khống chế của khu vực, trong giai đoạn thiết kế thi công cần điều chỉnh lại cao độ khống chế cho phù hợp và gắn kết hài hòa với các dự án xây dựng xung quanh;

Đối với các khu vực dân cư hiện hữu quản lý, kiểm soát cao độ các công trình xây dựng, không được làm ảnh hưởng tới công tác thoát nước và mỹ quan chung. Những khu vực đã có mật độ xây dựng tương đối cao, có cốt nền tương đối ổn định, công tác quy hoạch cốt cao độ phải phù hợp với hiện trạng xây dựng.

3. Khoảng lùi xây dựng:

- Khoảng lùi công trình (chỉ giới xây dựng) cần thực hiện phù hợp với QCVN 01:2021/BXD và các quy định về quản lý kiến trúc đô thị có liên quan.

- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông được quy định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải phù hợp quy định trong Bảng 5;

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.

Bảng 5: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)	Chiều cao xây dựng công trình (m)
	< 19	19 ÷< 22	22 ÷< 28	≥ 28
<19	0	3	4	6
19÷<22	0	0	3	6
≥22	0	0	0	6

Điều 7. Vị trí, quy mô và phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn đối với công trình ngầm

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm: Dọc theo các trục đường giao thông bố trí hào kỹ thuật chứa hệ thống cấp nước phân phối, hệ thống cáp điện, thông tin liên lạc và hệ thống thoát nước bẩn, đường ống cấp nước.

- Chức năng sử dụng không gian ngầm công cộng bao gồm các chức năng: thương mại, dịch vụ; hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe (không xây dựng văn phòng giao dịch, khách sạn, nhà nghỉ…)

- Đối với không gian công cộng ngầm thuộc các khu vực đã và đang triển khai đầu tư xây dựng, tiếp tục thực hiện theo dự án đã được phê duyệt. Khuyến khích xây dựng chỗ đỗ xe ngầm đối với các công trình dịch vụ - công cộng và cơ quan, văn phòng nhằm tiết kiệm đất.

- Đối với đất ở, chỉ nghiên cứu xây dựng không gian ngầm dưới các khu vực xây dựng nhà ở cao tầng và chỉ được sử dụng để làm bãi đỗ xe ngầm và hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần thiết.

- Đối với bãi đỗ xe, trạm xử lý nước thải: Khuyến khích xây dựng ngầm thuộc phần đất cây xanh nhằm tiết kiệm đất, trên mặt đất tổ chức thành các không gian cây xanh phục vụ mục đích chung cho khu vực.

- Đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm phải đảm bảo đồng bộ, theo hệ thống (tuân thủ các tiêu chuẩn, quy phạm về đấu nối kỹ thuật, đấu nối không gian ngầm). Không gian ngầm công cộng ngầm phải được kết nối với không gian công cộng nổi, hệ thống giao thông, đường đi bộ ở các khu vực hợp lý.

- Đối với tầng hầm trong các khu nhà: Giảm dốc của lối vào tầng hầm phải lùi so với lộ giới tối thiểu là 3m để đảm bảo an toàn khi ra vào;

- Chủ đầu tư các khu đô thị mới, khu nhà ở mới và các tuyến đường phố mới xây dựng hoặc cải tạo, mở rộng có trách nhiệm đầu tư xây dựng các công trình cống, bể kỹ thuật hoặc hào kỹ thuật để bố trí, lắp đặt các đường dây và đường ống kỹ thuật theo quy hoạch được phê duyệt;

- Phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình ngầm được thực hiện phù hợp với quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, Quy chuẩn, Tiêu chuẩn ngành và các quy định hiện hành có liên quan.

Điều 8. Khu vực cấm xây dựng; phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật; biện pháp bảo vệ môi trường

1. Khu vực cấm xây dựng:

- Nghiêm cấm xây dựng các công trình trong hành lang lưới điện, hành lang giao thông, kênh rạch, các khu vực thuộc vùng bảo vệ của di tích lịch sử, văn hóa theo quy định của pháp luật.

- Kiểm soát chặt chẽ các khu vực được quy hoạch lộ giới các tuyến đường giao thông, hành lang an toàn giao thông theo quy hoạch được duyệt.

2. Hành lang an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật:

a) Công trình hạ tầng điện:

- Hiện nay trong khu vực có tuyến đường dây cao thế 220kV và 110kV, các tuyến trung thế 22KV hiện hữu đi nổi trên trụ bê tông ly tâm, trụ sắt khi xây dựng công trình cần đảm bảo hành lang an toàn cho các tuyến này.

- Khi lập các đồ án quy hoạch chi tiết phải dành quỹ đất bố trí hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không tuân thủ theo quy định Luật Điện lực và các quy định khác có liên quan.

- Trong khu vực nội thị, hệ thống đường dây hạ thế và chiếu sáng xây mới phải quy hoạch đi ngầm, hệ thống đường dây hạ thế và chiếu sáng hiện hữu phải được cải tạo theo hướng hạ ngầm.

- Việc xây dựng và cải tạo các công trình đường dây tải điện và trạm biến áp phải tuân thủ theo quy hoạch. Trường hợp chưa phù hợp với quy hoạch phải có ý kiến chấp thuận bổ sung quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phát triển điện lực. Các trạm biến áp cần có thiết kế phù hợp, tránh ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, khuyến khích sử dụng công nghệ mới, đảm bảo an toàn, tiện dụng và mỹ quan.

- Dây cấp điện trong khu vực quy hoạch phải được bố trí hợp lý bằng dây có bọc cách điện; tại các khu vực trung tâm ngầm hóa toàn bộ.

- Lưới điện trong khu vực quy hoạch phải phù hợp với quy định ngành điện. Chiếu sáng nơi công cộng hoặc chiếu sáng mặt ngoài công trình phải đảm bảo mỹ quan, an toàn, hiệu quả, tiết kiệm năng lượng, phù hợp với các quy định hiện hành.

b) Phạm vi bảo vệ hành lang an toàn giao thông:

- Đối với đường ngoài đô thị: Đảm bảo hành lang bảo vệ các tuyến đường theo quy hoạch giao thông của tỉnh và các quy định của pháp luật có liên quan về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.

- Đối với đường đô thị: Phải tuân thủ đúng chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng của các tuyến theo quy hoạch được duyệt.

- Phạm vi bảo vệ đường thủy: Tuân thủ các quy định của Luật Giao thông đường thủy nội địa và các quy định của pháp luật khác có liên quan.

3. Biện pháp bảo vệ môi trường đô thị:

a) Chất thải rắn sinh hoạt:

- Chất thải rắn từ các hộ gia đình và các khu công cộng được thu gom vào các thùng rác công cộng đặt dọc theo các tuyến đường giao thông hoặc trong các khu vực công cộng. Xe chuyên dụng sẽ chạy theo lịch trình và thu gom chất thải rắn từ các thùng rác này và vận chuyển đến trạm trung chuyển; chất thải rắn từ trạm trung chuyển sẽ được vận chuyển đến khu xử lý tập trung theo quy định.

- Phân loại rác ngay từ nguồn thải (phục vụ thu hồi, tái sử dụng, tái chế và xử lý chôn lấp hoặc tiêu hủy) theo quy định của pháp luật. Chất thải rắn công nghiệp nguy hại xử lý tập trung theo quy định. Thu gom theo từng khu vực đúng quy định và phải đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường và mất mỹ quan đô thị.

- Trong các khu thương mại, khu công viên, nơi công cộng... phải bố trí nhà vệ sinh công cộng và phải đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường và mất mỹ quan đô thị.

b) Chất thải rắn công nghiệp: Được xác định dựa trên dây chuyền công nghệ của từng loại hình công nghiệp nhưng phải đảm bảo tối thiểu là 0,3 tấn/ha đất theo quy mô đất khu công nghiệp.

c) Các dự án thực hiện trong đô thị yêu cầu phải thực hiện tuân thủ theo các quy định hiện hành về bảo vệ môi trường. Cần có các giải pháp giảm thiểu, khắc phục tác động đến dân cư, cảnh quan thiên nhiên (đặc biệt là hệ thống kênh rạch trong khu vực), không khí, tiếng ồn.

d) Các khu, cụm công nghiệp: Yêu cầu phải đầu tư các công trình xử lý nước thải tập trung, kiểm soát chặt chẽ việc xử lý môi trường các dự án trong khu, cụm công nghiệp. Trong quá trình lập quy hoạch chi tiết xây dựng cần thiết lập hành lang cây xanh cách ly theo quy định, đảm bảo việc đầu tư xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt và giảm thiểu tối đa mức độ ảnh hưởng về môi trường theo quy định.

đ) Không được phép chăn nuôi trong khu vực dân cư, trừ nuôi động vật làm cảnh, nuôi động vật trong phòng thí nghiệm mà không gây ô nhiễm môi trường theo quy định của Luật Chăn nuôi.

Bảng 6: Tiêu chuẩn lượng chất thải rắn sinh hoạt

Tiêu chuẩn thải chất thải rắn sinh hoạt	0,8	kg/người/ngày
Tiêu chuẩn tính toán chất thải rắn công nghiệp	0,3	tấn/ha/ngày
Hệ số tính đến chất thải rắn công cộng và khách vãng lai K	1,2

Điều 9. Khu vực bảo tồn, tôn tạo công trình kiến trúc, địa hình cảnh quan trong đô thị

1. Khu công viên cây xanh:

- Khu công viên cây xanh trung tâm, cây xanh dọc theo các kênh rạch, cây xanh cách ly…. cần được đầu tư xây dựng theo dự án và phù hợp với quy hoạch được duyệt.

- Các công trình kiến trúc phục vụ trong khuôn viên cây xanh phải được thiết kế với kiểu dáng đẹp, phong phú, mềm mại về tạo hình, khai thác tính dân tộc, chỉ xây dựng các công trình có quy mô nhỏ với tỷ lệ theo quy định.

- Đối với các khu cây xanh cách ly, cây xanh cảnh quan trồng các loại cây phù hợp với địa hình, đất đai khu vực và cây có sự sinh trưởng nhanh chóng để phủ xanh các khu vực cây xanh được quy hoạch.

- Khi cải tạo cây xanh, san lấp mặt bằng trong khu vực xây dựng không gây tác động xấu, ảnh hưởng địa hình khu đất và cảnh quan thiên nhiên.

2. Mặt nước:

- Khai thác yếu tố mặt nước để tạo ra các khu vực điều tiết khí hậu cần phải chú ý việc bảo vệ môi trường nhất là rác thải và nước thải. Cần kiểm soát chặt chẽ việc xả thải cũng như hút nước từ khu vực sông Hậu, sông Cái Dầu, sông Cái Cui,….

- Khi san lấp địa hình tự nhiên, tôn tạo khu cây xanh cần bảo vệ diện tích mặt nước sông, kênh rạch phát triển thảm thực vật bao quanh, tổ chức không gian vườn trong các khu ở, các hàng rào cây xanh trong từng công trình nhà ở, công trình công cộng, các trục giao thông đô thị.

Điều 10. Yêu cầu về hệ thống thoát nước mặt, hệ thống giao thông trong khu vực quy hoạch

1. Nguyên tắc chung:

- Tuân thủ định hướng phát triển không gian quy hoạch vùng huyện Châu Thành, đảm bảo tính thống nhất từ không gian tổng thể đô thị đến không gian cụ thể thuộc phân khu đô thị.

- Khai thác hợp lý cảnh quan thiên nhiên nhằm tạo ra giá trị thẩm mỹ, gắn với tiện nghi, nâng cao hiệu quả sử dụng không gian và bảo vệ môi trường đô thị.

- Tuân thủ hồ sơ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xác lập trong đồ án quy hoạch chung đô thị.

- Tuân thủ các yêu cầu, quy định về khu vực bảo vệ, hành lang an toàn của hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và các quy định hiện hành.

2. Thoát nước mặt:

- Hệ thống thoát nước mưa hỗn hợp (hệ thống mương, cống thoát kết hợp hồ điều hòa); chủ yếu là thoát nước riêng tự chảy với chu kỳ tính toán từ 5 - 10 năm. Các tuyến mương cống thoát nước mưa phải đảm bảo thoát nước mặt cho toàn khu vực lập quy hoạch.

- Lưu vực thoát nước gồm: Quy hoạch thoát nước mặt được phân chia thành 03 lưu vực theo hệ thống giao thông thủy trong khu vực quy hoạch.

- Các hồ điều hòa thoát nước có thể bố trí trong đất cây xanh trong khu ở, trên nguyên tắc tận dụng tối đa hệ thống mặt nước và khu đất trũng hiện có.

- Cần tuân thủ cốt cao độ đối với từng khu vực đã quy định tại Bản đồ Quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt. Giải pháp thoát nước mặt cần đảm bảo tuân thủ theo nội dung đồ án quy hoạch này và lưu vực thoát nước.

3. Giao thông đường bộ:

- Tuân thủ quy hoạch giao thông và quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đã được xác lập trong đồ án.

- Phân tách rõ, đồng thời đảm bảo kết nối hợp lý giữa giao thông đường bộ đối ngoại với mạng lưới đường đô thị.

- Quản lý, đảm bảo hành lang an toàn đường bộ, tổ chức đường gom tại các đoạn qua các khu dân cư, khu công nghiệp. Xác định, cắm mốc hành lang bảo vệ các tuyến đường theo quy định.

- Mặt cắt ngang đường gồm nhiều bộ phận cấu thành: Phần xe chạy, hè đường, lề đường, phần phân cách (phần phân cách giữa, phần phân cách ngoài), phần trồng cây, các làn xe phụ... Tùy theo loại đường phố và nhu cầu cấu tạo từng vị trí mà có thể có đầy đủ hoặc không có đầy đủ các bộ phận này.

- Dọc theo đường phố từ cấp đường chính khu vực trở lên, phải bố trí đường riêng cho xe đạp và phải có dải ngăn cách hoặc vạch phân cách với đường ô tô. Trên các loại đường khác có thể bố trí chung đường xe đạp với đường ô tô với bề rộng mỗi làng đường tối thiểu 3,5m.

- Hè phố: Chiều rộng hè phố dọc theo các trục đường phải tuân thủ theo bản đồ quy hoạch giao thông và phù hợp với quy định trong Bảng số 7, như sau:

Bảng 7: Chiều rộng tối thiểu của hè phố dọc theo đường phố (m)

Loại đường phố	Chiều rộng hè phố mỗi bên đường (m)
Đường cấp đô thị, đường tiếp xúc với lối vào trung tâm thương mại, chợ, Trung tâm văn hoá…	6,0
Đường cấp khu vực	4,5
Đường phố nội bộ	3,0

- Công trình xây dựng, cây xanh không được làm hạn chế tầm nhìn và che khuất các biển báo hiệu, tín hiệu điều khiển giao thông. Các công trình công cộng có đông người ra vào, các công trình trên hè phố như ki-ốt, bến chờ phương tiện giao thông công cộng, biển quảng cáo, cây xanh không được làm ảnh hưởng tới sự thông suốt và an toàn của giao thông.

- Cây xanh trồng trên vỉa hè phải có thân thẳng, gỗ dai, tán lá gọn, thân cây không có gai, có độ phân cành cao; lá cây có bản rộng để tăng cường quá trình quang hợp, tăng hiệu quả làm sạch môi trường; không có quả hoặc hoa quả không hấp dẫn ruồi nhặng làm ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường; tuổi thọ cây phải dài (50 năm trở lên), có tốc độ tăng trưởng tốt, có sức chịu đựng sự khắc nghiệt của thời tiết, ít bị sâu bệnh, mối mọt phá hoại; Cây phải có hoa đẹp, có những biểu hiện đặc trưng cho các mùa…

- Các trạm xe buýt được bố trí trên các tuyến đường liên khu vực và đường chính khu vực, khoảng cách các trạm không quá 800m.

- Các bãi đỗ xe công cộng được bố trí chủ yếu để phục vụ cho khu ở, khách vãng lai, các khu chức năng công cộng phải tự đảm bảo nhu cầu đỗ xe theo đúng quy định.

- Bãi đỗ xe công cộng nằm trong thành phần đất đơn vị, với chỉ tiêu diện tích tối thiểu 2,5m²/người, bán kính phục vụ trung bình 500m.

- Bãi đỗ xe nằm trong phần đất công cộng và cây xanh sẽ được xác định cụ thể trong giai đoạn thiết kế theo nhu cầu thực tế. Các bãi đỗ xe trong phần đất cây xanh không vượt quá 20% tổng diện tích khu đất. Tùy từng vị trí các bãi đỗ xe có thể được thiết kế xây dựng ngầm, kết hợp phía trên sử dụng với các chức năng trong khu công viên cây xanh. Ngoài ra, các bãi đỗ xe còn bố trí trên cơ sở tận dụng quỹ đất trong các nút giao khác cốt, gầm cầu vượt đường bộ... trên nguyên tắc phải đảm bảo an toàn giao thông đường bộ.

4. Giao thông đường thủy:

- Nâng cấp, cải tạo hệ thống sông rạch phục vụ giao thông thủy. Đảm bảo tĩnh không các tuyến sông theo quy định.

- Cải tạo, mở rộng các bến cảng, bến tàu hàng hóa và hành khách phục vụ cho đô thị và du lịch đường thủy.

Chương III

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 11. Quy định này là cơ sở để quản lý cấp giấy phép xây dựng, quản lý kiến trúc, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quản lý sử dụng đất; kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm nội dung đồ án quy hoạch được duyệt.

Điều 12. Mỗi tổ chức và cá nhân có hoạt động xây dựng trong phạm vi ranh giới của đồ án quy hoạch chung đô thị Đông Phú, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đến năm 2040 có trách nhiệm thi hành Quy định này. Mọi hành vi vi phạm Quy định này sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Điều 13. Giao Chủ tịch UBND huyện Châu Thành:

- Chủ trì phối hợp Sở Xây dựng tổ chức công bố Quy định này và hướng dẫn, đôn đốc việc triển khai, quản lý quy hoạch xây dựng theo đúng quy định.

- Tổ chức kiểm tra, theo dõi việc thực hiện Quy định này. Ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm về xây dựng theo quy định của pháp luật.

Điều 14. Quy định này được ban hành và lưu trữ tại UBND tỉnh Hậu Giang, Sở Xây dựng, UBND huyện Châu Thành, UBND xã Đông Phú.

Điều 15. Quy định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ban hành. Những quy định trước đây trái với Quy định này đều bãi bỏ. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc phát sinh cần phản ánh kịp thời về cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, giải quyết./.