QUYẾT ĐỊNH

VỀ BAN HÀNH QUY ĐỊNH PHƯƠNG THỨC XÁC ĐỊNH GIÁ MUA, GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ CHUYỂN NHƯỢNG NỀN ĐẤT Ở THEO CHỈ THỊ SỐ 24/2004/CT-UB, NGÀY 31 THÁNG 8 NĂM 2004 CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ VỀ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG 30.000 CĂN HỘ CHUNG CƯ, NỀN ĐẤT DÀNH CHO VIỆC TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Căn cứ Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 02 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Căn cứ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Quyết định số 106/2005/QD-UBND, ngày 16 tháng 6 năm 2005 của ủy ban nhân dân thành phố ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Căn cứ Quyết định số 347/QĐ-UB, ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Ủy ban nhân dân thành phố về thành lập Tổ công tác liên ngành để thẩm định giá mua, giá bán và xây dựng phương thức quản lý sử dụng quỹ nhà chung cư, nền đất ở trong các dự án được điều tiết theo Chỉ thị số 07/2003/CT-UB, ngày 23 tháng 4 năm 2003 và Chỉ thị số 24/2004/CT-UB, ngày 31 tháng 8 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố;
Xét đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính tại Công văn số 10531/STC-BVG, ngày 21 tháng 12 năm 2005;

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về phương thức xác định giá mua, giá bán căn hộ chung cư và chuyển nhượng nền đất ở theo Chỉ thị số 24/2004/CT-UB, ngày 31 tháng 8 năm 2004 của của Ủy ban nhân dân thành phố về đầu tư và xây dựng 30.000 căn hộ chung cư, nền đất ở dành cho việc tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký.

Điều 3. Chánh Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố, Giám đốc Sở Nội vụ, Giám đốc Sở Tài chính, Giám đốc Sở Xây dựng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục trưởng Cục Thuế thành phố, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận-huyện, Tổ trưởng và thành viên Tổ Công tác liên ngành cùng các cá nhân, tổ chức liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

QUY ĐỊNH

VỀ PHƯƠNG THỨC XÁC ĐỊNH GIÁ MUA, GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ CHUYỂN NHƯỢNG NỀN ĐẤT Ở THEO CHỈ THỊ SỐ 24/2004/CT-UB NGÀY 31 THÁNG 8 NĂM 2004 CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ VỀ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG 30.000 CĂN HỘ CHUNG CƯ, NỀN ĐẤT DÀNH CHO VIỆC TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
(Kèm theo Quyết định số : 248/2005/QĐ-UBNDngày 30 tháng 12 năm 2005 của Ủy ban nhân dân thành phố)

Chương 1

ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG

Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để thực hiện chương trình đầu tư và xây dựng 30.000 căn hộ chung cư, nền đất ở dành cho việc tái định cư trên địa bàn thành phố theo Chỉ thị số 24/2004/CT-UB, của Ủy ban nhân dân thành phố về đầu tư và xây dựng 30.000 căn hộ chung cư, nền đất dành cho việc tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Chương 2

PHƯƠNG THỨC XÁC ĐỊNH GIÁ MUA CĂN HỘ CHUNG CƯHOẶC CHUYỂN NHƯỢNG NỀN ĐẤT Ở THEO CHỈ THỊ SỐ 24/2004/CT-UB, NGÀY 31 THÁNG 8 NĂM 2004

Điều 1. Giá mua căn hộ chung cư:

1.                            Giá mua này chưa tính thuế và các khoản phí, lệ phí theo quy định.

2.                            Công thức tính giá mua:

Điều 2. Giá chuyển nhượng nền đất ở:

1.                            Giá chuyển nhượng này chưa tính thuế và các khoản phí, lệ phí theo quy định.

2.                           Công thức tính giá chuyển nhượng:

Điều 3. Nội dung cụ thể của phương thức xác định giá mua căn hộ chung cư hoặc chuyển nhượng nền đất ở:

1- Chi phí đầu tư:

1.1 - CP_GPMB: Là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất (nếu có) được phân bổ vào diện tích xây dựng chung cư.

* Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất (nếu có) đất ở được xác định như sau:

Giá đất bồi thường là giá do chủ đầu tư thoả thuận với người bị thu hồi đất của dự án kinh doanh nhà ở.

Tại thời điểm ký kết Biên bản cam kết tham gia chương trình Chỉ thị 24/2004/CT-UB giữa chủ đầu tư và Sở Xây dựng hoặc có Công văn của Ủy ban nhân dân hành phố chấp thuận mua lại (đối với trường hợp tự đầu tư từ đầu).

Giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng này do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận huyện nơi có dự án xác định và chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân thành phố.

* Trường hợp khu đất có nguồn gốc từ mua trúng đấu giá hoặc được mua chỉ định thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất là giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá (hoặc giá mua chỉ định được các cấp thẩm quyền phê duyệt giá bán).

* Đối với những dự án có khoản chi phí bồi thường đất do Nhà nước trực tiếp quản lý mà chủ đầu tư đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì chi phí này được tính theo giấy nộp tiền cộng với lãi suất 0,85% /tháng (tương đương với lãi suất tiền vay ngân hàng).

* Trường hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn nhiều so với các dự án liền kề có ảnh hưởng đến giá mua, giá bán tái định cư thì Sở Xây dựng có ý kiến đề xuất Tổ Công tác liên ngành xem xét trình Ủy ban nhân dân thành phố quyết định không đưa vào chương trình đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ chung cư hoặc nền đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố.

* Trường hợp diện tích căn hộ chung cư được mua là một phần trong toàn bộ dự án chung cư của chủ đầu tư thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng nêu trên được tính phân bổ theo nguyên tắc như sau:

- Trường hợp tầng 1 (trệt) sử dụng cho mục đích kinh doanh (thương mại, dịch vụ) thì sẽ được phân bổ:

Đối với nhà nhiều tầng không có thang máy :

Đối với nhà nhiều tầng có thang máy thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được phân bổ theo hệ số như sau:

v                                  Hệ số 0,4 cho tầng 1 (trệt);

v                                  Hệ số 0,6 phân bổ đều cho các tầng còn lại;

- Trường hợp tầng 1 (trệt) và tầng hầm sử dụng cho mục đích phục vụ cho cộng đồng dân cư không phát sinh lợi nhuận (giữ xe, bảo vệ, kho, văn phòng Ban quản lý) thì không tính phân bổ chi phí bồi thường mà hệ số nêu trên được phân bổ đều cho các tầng còn lại theo tỷ lệ tương ứng.

Đối với tầng trệt có lửng được xử lý như sau:

Tầng trệt có lửng do một người chủ sử dụng được phân bổ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng như sau:

Đối với nhà nhiều tầng không có thang máy được tính theo hệ số nêu ở bảng trên;

Đối với nhà nhiều tầng có thang máy được tính chung một hệ số là 0,4.

Tầng trệt có lửng do 2 ngưòi chủ sử dụng khác nhau được phân bổ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng như sau:

Đối với nhà nhiều tầng không có thang máy:

Tầng trệt: hệ số 0,5

Tầng lửng: hệ số 0,2

Đối với nhà nhiều tầng có thang máy:

Tầng trệt: hệ số 0,3

Tầng lửng: hệ số 0,1

* Đối với công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng thay đổi theo chiều cao công trình, thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được phân bổ theo diện tích chiếm đất thực tế của từng căn hộ ở từng tầng theo nguyên tắc nêu trên.

* Điều kiện để nhà đầu tư được tham gia chương trình: chỉ tiến hành ký kết với chủ đầu tư tham gia chương trình khi dự án đã bồi thường giải phóng mặt bằng tối thiểu 70% diện tích toàn bộ dự án (do Ủy ban nhân dân quận - huyện xác nhận và kết quả thẩm định, kiểm tra thực địa của Tổ Cụng tác liên ngành) và phải cam kết bồi thường giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án trong thời hạn 6 tháng. Nếu sau 6 tháng mà dự án chưa bồi thường giải phóng mặt bằng xong toàn bé, Tổ Công tác liên ngành xem xét trình Ủy ban nhân dân thành phố đưa ra khỏi chương trình này.

* Đối với những trường hợp đặc thù, không áp dụng được các nguyên tắc nêu trên, giao Tổ Công tác liên ngành đề xuất, trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định.

1.2- G_DT : Là giá trị dự toán xây dựng chung cư (gồm cả chi phí làm căn hộ mẫu, được phân bổ vào chung cư). Trong đó giá trị xây lắp và thiết bị được tính bằng 90% của giá trị xây lắp và thiết bị trong tổng dự toán của chủ đầu tư lập (không tính phần dự phòng phí) đồng thời không quá 90% suất đầu tư trên địa bàn thành phố. Trong thời gian chưa có suất đầu tư về xây dựng được Ủy ban nhân dân thành phố ban hành áp dụng trên địa bàn thành phố thì Sở Xây dựng xác định và đề xuất để Tổ Công tác liên ngành tổ chức thẩm định.

1.3- G_HTKT : Là giá trị đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật công trình do chủ đầu tư lập. Chi phí này được tính bằng 90% giá trị đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật được duyệt và được phân bổ vào chung cư, nền đất (không tính phần dự phòng phí) đồng thời không quá 90% suất đầu tư trên địa bàn thành phố. Trong thời gian chưa có suất đầu tư về xây dựng hạ tầng kỹ thuật được Ủy ban nhân dân thành phố ban hành áp dụng trên địa bàn thành phố thì Sở Xây dựng xác định và đề xuất để Tổ Công tác liên ngành tổ chức thẩm định.

Phân bổ giá trị đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính theo tỷ lệ diện tích xây dựng chung cư (diện tích chiếm đất) so với tổng diện tích xây dựng của dự án. Theo công thức sau:

- Trong đó:

+ G_HTCC                                          : Giá trị đầu tư hạ tầng kỹ thuật phân bổ cho chung cư.

+ G_HTDA                                          : Giá trị đầu tư hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án.

+ Scc                       : Diện tích xây dựng chung cư.

+ Sda                       : Diện tích xây dựng của toàn bộ dự án.

1.4- Giá trị dự toán xây dựng công trình (G_DT) và giá trị đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (G_HTKT) được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán.

Trường hợp cần thiết, Tổ Công tác liên ngành ký hợp đồng thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá trị dự toán xây dựng công trình và giá trị đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Chi phí thuê tư vấn được đưa vào chi phí mua căn hộ chung cư hoặc chuyển nhượng nền đất ở của dự án. Trường hợp công trình hoàn thành không đúng với dự toán được để xác định giá mua thì phải tiến hành thẩm định lại giá mua.

2- Khoản hỗ trợ cho chủ đầu tư :

HT_CĐT: Giá trị hỗ trợ cho chủ đầu tư được tính bằng 10% trên giá trị xây lắp và thiết bị.

Chương 3

QUY TRÌNH GIẢI QUYẾT HỒ SƠ XÁC ĐỊNH GIÁ MUA CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ HOẶC GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG NỀN ĐẤT Ở

Điều 4. Chủ đầu tư lập và cung cấp hồ sơ cho Tổ Công tác liên ngành (tại trô së Sở Tài chính) thẩm định giá mua căn hộ chung cư hoặc giá chuyển nhượng nền đất ở. Hồ sơ gồm có :

1.Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền;

2.Bản vẽ giao đất;

3.Công văn của Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương mua căn hộ chung cư hoặc chuyển nhượng nền đất ở của dự án;

4.Quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cơ quan có thẩm quyền hoặc của chủ đầu tư;

5.Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán công trình của dự án đầu tư của cơ quan có thẩm quyền hoặc của chủ đầu tư (kèm hồ sơ);

6.Bản vẽ quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

7.Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

8.Văn bản chiết tính và đề xuất giá bán căn hộ chung cư hoặc giá chuyển nhượng nền đất ở của chủ đầu tư.

Điều 5. Sau khi nhận đủ các hồ sơ theo quy định nói trên, Tổ Công tác liên ngành chuyển hồ sơ đến các thành viên của Tổ và tổ chức đi thực địa để nắm các thông tin có liên quan. Sau đó các thành viên phải có ý kiến gửi Tổ Công tác liên ngành trong thời gian không quá 10 (mười) ngày làm việc.

Điều 6. Sau khi có ý kiến của các thành viên, Tổ trưởng Tổ Công tác liên ngành tổ chức cuộc họp thẩm định giá mua căn hộ chung cư hoặc giá chuyển nhượng nền đất ở trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt trong thời gian tối đa không quá 10 ngày làm việc.

Điều 7. Sau khi có giá mua được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt, Tổ Công tác liên ngành có văn bản hướng dẫn thủ tục ký hợp đồng mua bán gửi chủ đầu tư trong thời gian tối đa không quá 03 ngày làm việc.

Điều 8. Đơn vị ký hợp đồng mua căn hộ chung cư hoặc chuyển nhượng nền đất ở và nguồn vốn thanh toán do Tổ Công tác liên ngành đề xuất, trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định.

Chương 4

PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN TIỀN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ, CHUYỂN NHƯỢNG NỀN ĐẤT Ở

Điều 9. Thanh toán chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng:

1. Hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã có quyết định giao đất, đã bồi thường giải phóng mặt bằng tồn bé (100%) và ngay khi ký hợp đồng đã khởi công công trình, đã có giá mua do Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt, bên mua sẽ thanh toán cho chủ đầu tư 50% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng (trừ phần diện tích đất do Nhà nước trực tiếp quản lý mà Chủ đầu tư chưa thực hiện bồi thường);

2 Khi công trình thi công xây dựng chung cư (mua chung cư) hoặc thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật (chuyển nhượng nền đất ở) được 30% khối lượng công trình, bên mua sẽ thanh toán tiếp 50% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng còn lại. Khối lượng 30% được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.

Điều 10. Thanh toán chi phí xây lắp và các khoản hỗ trợ cho chủ đầu tư:

1. Sau khi công trình được nghiệm thu và bàn giao xong căn hộ chung cư hoặc nền đất ở, chậm nhất là 30 ngày bên mua sẽ thanh toán 95% hoặc 97% giá trị xây lắp và thiết bị (trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và các khoản hỗ trợ khác), giữ lại 5% hoặc 3% giá trị xây lắp và thiết bị (trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và các khoản hỗ trợ khác) được gửi tại ngân hàng theo quy định để bảo hành công trình. Tiền bảo hành này được tính lãi suất tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn.

2. Sau khi hết thời gian bảo hành kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư hoặc nền đất ở, chủ đầu tư sẽ nhận lại 5% giá trị phần xây lắp và thiết bị (đối với công trình hoặc hạng mục công trình có thời hạn bảo hành không ít hơn 12 tháng); 3% giá trị phần xây lắp và thiết bị (đối với công trình hoặc hạng mục công trình có thời hạn bảo hành không ít hơn 24 tháng) và tiền lãi ngân hàng (sau khi trừ các khoản chi phí dùng để bảo hành thay cho chủ đầu tư nếu có).

3. Riêng các khoản hỗ trợ cho chủ đầu tư bên mua sẽ trả đủ tồn bé trong thêi h¹n chậm nhất là 30 ngày sau khi công trình được nghiệm thu và bàn giao xong căn hộ chung cư hoặc nền đất ở.

Chương 5

BIỆN PHÁP CHẾ TÀI THANH TOÁN

Điều 11. Việc thanh toán theo khoản 1 và khoản 2 nêu trên được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày bên bán cung cấp đủ các hồ sơ cho bên mua theo quy định, cụ thể như sau:

1. Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hồ sơ gồm:

. Quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền;

. Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất;

. Bản vẽ thoả thuận quy hoạch địa điểm tỷ lệ 1/500;

. Công văn đề xuất đơn giá đất để tính bồi thường giải phóng mặt bằng của Ủy ban nhân dân quận - huyện;

2. Đối với chi phí xây lắp và khoản hỗ trợ, hồ sơ gồm có:

. Hồ sơ tổng nghiệm thu theo quy định, kể cả hạ tầng;

. Biên bản bàn giao căn hộ chung cư và hạ tầng khu vực dự án;

. Hợp đồng mua bán giữa bên mua và bên bán căn hộ chung cư hoặc chuyển nhượng nền đất ở;

Điều 12. Nếu sau 30 ngày đã nhận đủ hồ sơ như trên mà bên mua chưa thanh toán trước thì phải thanh toán thêm cho bên bán khoản lãi tiền vay tương ứng với lãi suất cùng kỳ hạn. Thời gian và số tiền bên mua chậm thanh toán không vượt quá ba tháng;

Điều 13. Trường hợp bên bán giao căn hộ chung cư hoặc nền đất ở chậm trễ cho bên mua thì phải bồi thường cho bên mua số tiền thiệt hại do vi phạm hợp đồng mua bán được tính trên cơ sở lãi suất tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn 3 tháng bình quân của 4 ngân hàng thương mại của Nhà nước tại địa bàn thành phố trên giá trị căn hộ hoặc nền đất ở chậm giao.

Chương 6

VỀ GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TÁI ĐỊNH

Giá b¸n này có tính đến các khoản hỗ trợ tái định cư theo từng dự án được duyệt; chưa tính thuế và các khoản phí, lệ phí theo quy định và do Hội đồng Thẩm định Bồi thường giải phóng mặt bằng thµnh phè xác định theo nguyên tắc sau:

Điều 14. Đơn giá bán căn hộ chung cư tái định cư :

 = +

Điều 15. Đơn giá bán căn hộ chung cư không kinh doanh :

 = +

Chương 7

VỀ GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG NỀN ĐẤT Ở

Giá chuyển nhượng này có tính đến các khoản hỗ trợ tái định cư theo từng dự án được duyệt; chưa tính thuế và các khoản phí, lệ phí theo quy định và do Hội đồng Thẩm định Bồi thường giải phóng mặt bằng thµnh phè xác định theo nguyên tắc sau:

Điều 16. Đơn giá chuyển nhượng nền đất ở tái định cư :

Giá chuyển nhượng một m² đất ở = Giá bồi thường 1 m² đất ở.

Điều 17. Đơn giá chuyển nhượng nền đất ở không kinh doanh:

Gía chuyển nhượng 1m² đất ở = Giá nhận chuyển nhượng 1m² đất ở.

Chương 8

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 18. Phương thức xác định giá mua, giá bán căn hộ chung cư, giá chuyển nhượng nền đất ở theo Chỉ thị số 24/2004/CT-UB, ngày 31 tháng 8 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố về đầu tư, xây dựng 30.000 căn hộ chung cư, nền đất ở dành cho việc tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực kể từ ngày Quyết định phát sinh hiệu lực pháp luật.

Đối với những trường hợp tạm tính giá mua theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố, chưa xác định giá mua chính thức, nay được xác định lại theo phương thức này. Không hồi tố đối với những trường hợp đã giải quyết trước ngµy ban hµnh quy định này.

Điều 19. Thủ trưởng các Sở, ban, ngành liên quan và Tổ Công tác liên ngành có trách nhiệm tổ chức triển khai và thực hiện quy định này.

Điều 20. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc hoặc có những điểm không còn phù hợp với quy định của pháp luật, Sở Tài chính chủ trì nghiên cứu, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung trình Ủy ban nhân dân thành phố Quyết định./.